나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12682 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일감정 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 도시형생활주택(단지형다세대-102동) 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설로서 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 3필지 일단의 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 화곡로58길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히 - 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12682 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1120-2 소담밸리 제102동 제5층 제503호

물건종별: 도시형생활주택 (집합건물)

감정가: 271,000,000원

토지면적: 21.69㎡ (약 6.56평)

건물면적: 36.24㎡ (약 10.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치함.

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용 건물, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건임.

말소기준권리: 서대전세무서장의 압류(2024.11.04.)이며, 강제경매개시결정(2025.10.21.)으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 본건에는 대항력 있는 선순위 주택임차인이 존재하며, 매수인에게 인수되는 권리가 있으므로 주의가 필요함.

* 임차인 정보

- 임차인: 장병만 (마스킹 처리: 장 )

- 보증금: 250,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2019-12-02

- 확정일자: 2019-11-06

- 대항력: 있음 (매수인 인수)

- 비고: 등기부상 '을7'구 등기된 주택임차권으로, '인수'로 표기되어 있음. 감정평가서 요약 및 물건명세서상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않음.

따라서, 본 경매 물건의 매수인은 임차인 장병만 씨에게 지급해야 할 보증금 250,000,000원을 추가로 부담해야 함.

권리분석상 인수 보증금 합계: 250,000,000원

1.3. 상권분석

본건 소재지는 주거 지역으로, 주변에 다수의 주거시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

강서구청이 인근에 있어 행정 및 관련 편의시설 이용이 용이하며, 지역 내 소비 활동을 지원하는 상권으로 볼 수 있음.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 소담밸리 제102동 제5층 제503호, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 2016년경 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대) 건물임.

건물 내 시설: 개별난방 (도시가스), 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 위생설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있음.

인근 시설: 강서구청, 공원, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(장병만)의 보증금 250,000,000원을 매수인이 추가로 부담해야 한다는 점임. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. 특히 공항 관련 구역 지정은 소음 등 환경적 요인에 영향을 줄 수 있음.

* 인근 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 강서구 내에서 건설폐기물 처리 시설(건폐장) 이전 논의나 서남물재생센터와 같은 기피 시설 관련 언급이 있으나, 본건(화곡동 1120-2)과 직접적으로 인접하거나 근거리에 위치하여 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 공항 관련 구역으로 인한 소음 등 환경적 요인을 고려해야 할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 건축되어 주거 환경이 양호한 편임. 그러나 경매 진행 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 감정가 및 예상 입찰가 외에 추가로 발생하는 비용으로, 총 투자 비용 산정에 신중한 접근이 필요함. 입지 조건과 건물 상태는 보통 이상으로 평가되나, 다양한 토지 이용 제한 사항은 추후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 지역적 이점과 강서구청 인근의 편의성을 갖춤.

* 건물 상태: 2016년경 신축된 건물로 비교적 최신 건물에 해당함.

* 임대수익 가능성 (신중 검토 필요): 현재 임차인이 보증금만 있고 차임이 없는 조건으로 거주 중이나, 향후 명도 및 임대 조건 협의에 따라 월세 수익 창출 가능성을 검토할 수 있으나, 인수 보증금 부담액이 높아 수익률 분석 시 유의해야 함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

주요 인수 부담금 (임차인 보증금): 250,000,000원

본건과 유사한 조건(전용면적 37.05㎡, 2018년식)의 인근 'M펠리체(830-5)'가 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(전용면적 36.24㎡)의 적정 시장가치는 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있음.

그러나 매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금 250,000,000원'이므로, 총 투자 비용이 상당히 높아짐.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가(271,000,000원)를 고려하되, 시장 시세를 반영하여 다음과 같이 제안함.

예상 입찰가: 280,000,000원

(참고: 상기 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 매수 금액은 280,000,000원 + 250,000,000원 = 530,000,000원이 됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.