나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12622 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 내 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 제7층 제702호로서, (사용승인일: 2021.07.14) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등(탐문에 의함.) 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사 지대의 자체평탄화한 2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 진입도로를 통하여 노폭 약 20m 내외의 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : 현장조사시 이해관계인의 부재, 현관보안 및 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 재 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12622 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제7층 제702호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

323,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 12.98㎡ (약 3.93평)

* 토지 지분: 12.983999999999998㎡ (약 3.93평)

* 건물 면적: 27.69㎡ (약 8.38평)

* 건물 지분: 27.69㎡ (약 8.38평)

1.6. 건축 연도

2021년 (사용 승인일: 2021.07.14)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울문성초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통임. (cite: 1, 6)

2.2. 교통 상황

건물 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통임. (cite: 1)

2.3. 혐오시설 및 생활 환경

금천구 독산동 일대는 재활용 쓰레기 처리장(적환장) 운영으로 인한 소음, 악취, 벌레 등의 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. (cite: 8) 이는 해당 지역의 생활 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 이정민 근저당권(150,000,000원)

* 총 채권액: 481,219,345원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역: 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매, 주택임차권 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 정종호

* 보증금: 319,000,000원

* 전입일자: 2022년 2월 25일

* 확정일자: 2022년 2월 3일

* 배당신고일자: 2024년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 319,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (cite: 11, 12)

* 임차인: 장문용

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 5번 주택임차권(정종호)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (cite: 11, 12)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 준주거지역입니다. (cite: 6)

4.2. 주변 상가 현황

인근에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 서울문성초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (cite: 1, 18)

* 교통: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다. (cite: 1)

* 기타: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변 환경은 보통 수준이나, 재활용 처리장 민원으로 인한 소음 및 악취 발생 가능성은 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. (cite: 8)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인 정종호의 보증금 319,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다. (cite: 11, 12, 20)

6.2. 내부 확인 제한

현장 조사 시 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 정확히 파악하는 데 한계가 있었습니다. (cite: 21) 정확한 내부 상태는 집합건축물대장, 탐문 조사, 외부 관찰에 의거하여 파악되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제를 사전에 면밀히 확인해야 합니다. (cite: 22)

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 서울문성초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. (cite: 1, 17, 18, 23) 또한, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 인수 가능성이 있어 인수 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. (cite: 11, 12, 20) 재활용 처리장으로 인한 주변 생활 환경 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. (cite: 8)

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물 및 우수한 입지

2021년 사용 승인된 엘린하우스는 현대적인 주거 환경을 제공하며, 서울문성초등학교와 가까워 교육 환경이 뛰어나다는 장점이 있습니다. (cite: 1, 17, 18, 23)

8.2. 잠재적 시세 상승 가능성

지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 등을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있을 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 조건(2023년 준공, 전용면적 29.87㎡)의 인근 다세대주택(로얄팰리스5)이 2026년 5월 5일 32,500만원에 거래된 사례가 있습니다. (cite: json, 15) 이는 3.3㎡당 약 1,088만원 수준입니다. 본건의 전용면적 27.69㎡에 동일 시세(3.3㎡당 약 1,088만원)를 적용하면, 약 30,080만원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. (cite: json, 16)

9.2. 인수 보증금 고려 총 투자 비용

본 건에는 대항력 있는 임차인의 보증금 319,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이 점을 고려하면, 예상 입찰가 외에 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

300,000,000원 (cite: json, 25)

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 총 투자 비용이 시장 시세(약 300,000,000원 ~ 319,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 산정되었습니다. (cite: json, 16, 25)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.