나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12734 [1] 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제6층 제607호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울디지털 운동장" 동측에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 지하철 7호선 '가산디지털단지역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 20층 건물내 제6층 제607호, 제608호(2개호)로서, (사용승인 : 2023.06.30.) - 외벽 : 판넬붙임 및 강화유리 마감 등, - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호1, 기호2 공히 '산업시설(공장)(상호명 : (주)유니코넥션)'으로 이용중으로 목측됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 목측됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 "산업시설(공장) 및 지원시설(근린생활시설)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 기호2(608호)는 인테리어 등으로 인해 복도에서 직접 출입할 수 없는 것으로 보이며, 기호1(607호)를 통해 진입하는것으로 목측됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12734 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제6층 제607호

용도: 공장

감정가: 883,000,000원

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지지분: 24.156㎡ (약 7.31평)

건물면적: 102.35㎡ (약 30.96평)

건물지분: 102.35㎡ (약 30.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2023년 06월 30일

건물명: 현대 테라타워 가산DK

주용도: 공장 (산업시설, 지원시설)

건물구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 20층 (지하 4층)

해당 호수: 제6층 제607호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "서울디지털 운동장" 동측에 위치하며, 주변으로는 지식산업센터, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 - 2025.08.26.~2026.08.25. / 아파트 - 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 09월 11일 접수된 농협은행주식회사의 근저당(을1)이며, 채권 최고액은 1,536,000,000원입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 따라서 경락인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 1,632,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 주식회사 유니코넥션

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 현재 '(주)유니코넥션'이라는 상호로 산업시설(공장) 용도로 이용 중으로 파악됩니다. 현장 조사 결과, 608호는 내부 인테리어로 인해 복도에서 직접 출입이 불가하며, 607호를 통해 진입하는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 산업 클러스터 중 하나로, 다수의 지식산업센터와 아파트형 공장이 밀집해 있어 관련 기업 종사자들의 수요가 풍부합니다.

가산디지털단지역이 인접해 있어 유동인구가 많고, 주변에 마리오아울렛, W몰, 현대아울렛 등 대형 유통 시설과 금융 시설이 밀집해 있어 업무 편의성이 높습니다.

주변 지역은 주로 산업시설과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 직접적으로 언급된 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

산업단지 내 녹지 공간이 부족하다는 지적이 있으나, 최근 복합 거점 개발을 통한 녹지 및 여가 공간 확충 계획이 추진되고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1호선 및 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 가산디지털단지역 내 고객센터, 장애인화장실, 물품보관함, ATM기 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 내 근린생활시설을 통해 기본적인 편의를 제공받을 수 있습니다.

주변 시설: 서울디지털 운동장과 인접해 있으며, 쇼핑몰, 금융기관, 병원 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 2023년 6월 30일 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

현재 '(주)유니코넥션'이라는 상호로 공장 용도로 이용 중이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

607호와 608호가 내부적으로 연결되어 사용되는 것으로 추정되며, 이는 추후 임대 또는 활용 시 고려해야 할 부분입니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 공장 용도로 이용 중이므로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 그러나 향후 용도 변경 시에는 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울디지털산업단지 내 현대 테라타워 가산DK에 위치한 공장으로, 최근에 신축된 건물이라는 점에서 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

가산디지털단지역의 더블 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 산업 시설 밀집으로 인해 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

현재 산업시설(공장)로 이용 중이며, 임대 관계는 미확인이지만, 607호와 608호가 하나의 사업장으로 운영될 가능성이 있어, 이에 대한 현장 조사가 필요합니다.

신축 건물, 역세권 입지, 풍부한 배후 수요 등을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

가산디지털단지의 핵심 입지, 더블 역세권 프리미엄.

신축 건물로 인한 관리 용이성 및 현대적 시설 보유.

풍부한 임대 수요와 잠재적 임대 수익률 기대.

안정적인 경매 진행으로 권리 인수 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 883,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 7억 6백만원 ~ 7억 9천 5백만원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 분석이며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 주변 시세 비교, 법률 검토 등을 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.