나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12804 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 792-6 세명베르디움 제102동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "두레어린이공원" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "세명베르디움" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 모임지붕 6층건(사용승인일: 2016.10.25)중 제6층 제601호로서 외 벽 : 벽돌(타일)붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 5필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "세명베르디움" 북측으로 화곡로10길, 남측으로 화곡로8길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20.~20 26.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 - 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람. - 후첨 "평면도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 와 같이 본건에 소재하는 다락 부분은 본건에 포함하여 평가하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경12804 (1) 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동 792-6 세명베르디움 제102동 제6층 제601호에 소재한 다세대주택입니다.

건물은 철근콘크리트구조 모임지붕 6층 건물 중 6층이며, 사용승인일은 2016년 10월 25일입니다.

토지 면적은 26.44㎡ (약 7.99평)이며, 건물 면적은 39.54㎡ (약 11.96평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

감정평가액은 419,000,000원입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "두레어린이공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 화곡로10길, 남측으로 화곡로8길이 소재하여 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공 방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 채권자는 이OO이며, 경매를 신청한 채권자는 임차인 이민이입니다.

말소기준권리는 갑7번 강서세무서장의 압류이며, 을구 1번 전세권(이민이, 375,000,000원)과 을구 2번 주택임차권(이민이, 375,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

특히, 을구 2번 주택임차권은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 375,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약상 등기부채권 총액은 750,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 배후 주거수요는 있으나, 특정 상권 분석을 위한 정보는 제한적입니다.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 20~37㎡)의 다세대주택 거래가 2026년 7월 기준으로 150,000,000원 ~ 216,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건과 비슷한 시기(2019년 준공)에 거래된 19.98㎡ 면적의 주택이 216,000,000원에 거래된 사례(약 10,800,000원/㎡)를 기준으로 시세를 추정해 볼 때, 본건(39.54㎡)의 현재 시장 가치는 약 427,000,000원으로 예상됩니다.

다만, 본건의 감정가 419,000,000원은 주변 시세와 비교 시 높은 편으로 보이며, 최신 건축물(2016년 준공)이라는 점을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 "두레어린이공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 통상적인 주거지에 필요한 기본적인 편의시설 및 상업시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

추가적인 주변 편의시설, 교육시설(학교 등) 및 교통망에 대한 상세 정보는 현장 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

현재까지 파악된 주변 정보상 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이민이의 보증금 인수 문제입니다. 해당 임차인의 보증금 375,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 하므로 총 실질 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

권리분석상 전세권 및 주택임차권이 인수되는 점은 명확히 인지해야 합니다.

감정가가 주변 실거래가 대비 상대적으로 높게 책정된 점은 향후 시세 변동 및 매도 시 가격 책정에 부담이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 구역, 과밀억제권역 등은 건축 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 375,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담이며, 이는 투자 결정에 있어 매우 중요한 요소입니다.

따라서, 해당 보증금 인수 금액을 고려하여 총 투자 비용이 시세보다 낮아지는지 면밀히 검토해야 합니다.

감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 고려하여, 본건의 실제 시장 가치를 재평가하는 과정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물(2016년 준공)이라는 점은 장기적인 주거 가치 측면에서 긍정적입니다.

* 화곡동은 서울 서남권의 주요 주거 지역으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 다세대주택 밀집 지역의 특성상, 소액 투자 또는 실거주 목적의 접근도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 419,000,000원이나, 인수해야 할 임차인 보증금이 375,000,000원에 달합니다.

낙찰자가 부담하게 될 총 비용은 입찰가에 인수 보증금 375,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 본건의 순수 가치(시장 가치)가 인수 보증금보다 얼마나 더 높은지에 따라 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 부동산의 실제 시장 가치가 감정가(419,000,000원)와 유사하다고 가정할 경우, 최대 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

최대 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 419,000,000원 - 375,000,000원 = 44,000,000원

하지만 이는 단순히 계산상으로 산출된 금액이며, 실제 경매에서는 경쟁으로 인해 낙찰가가 상승할 수 있습니다. 또한, 인수 보증금 전액이 배당으로 회수되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 금액 이하로는 입찰을 고려하기 어렵습니다.

제시된 최근 매매 시세(19.98㎡, 2019년식, 216,000,000원, 약 10,800,000원/㎡)를 기준으로 본건(39.54㎡)의 시장 가치를 약 427,000,000원으로 추정했을 때, 최대 입찰가는 다음과 같이 산출될 수 있습니다.

최대 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

최대 입찰가 = 427,000,000원 - 375,000,000원 = 52,000,000원

위 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 44,000,000원 ~ 52,000,000원 범위를 권고하며, 입찰 시에는 인수 보증금 부담 및 시장 상황을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 높은 인수 보증금으로 인해 리스크가 매우 크므로, 철저한 사전 조사와 자금 계획이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.