나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12801 [1] 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동역(지하철 5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독(다가구)주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 목동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2021.12.23) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 894-29, 894-30 공히 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~ 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12801 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 19.15㎡ (약 5.79평)

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021.12.23

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 '목동역(지하철 5호선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독(다가구)주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 신정동 894-29번지는 도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 관련 규정을 확인해야 함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑2 (토스뱅크 주식회사 1번장선미지분가압류, 2024.03.07 접수)

소멸되는 권리: 등기부등본상의 모든 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 등기는 확인되지 않아 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보임.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 선민택)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023.04.06

* 확정일자: 2023.03.22

* 배당신고일자: 2024.04.17

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상 기재)

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 임차권은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 또한, 매각 조건으로 임차인 선민택 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소해야 함. 따라서, 매수인은 임차보증금에 대한 어떠한 인수 부담도 없음.

1.3. 상권분석

본건은 지하철 5호선 목동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 주위로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하며, 목동역을 중심으로 형성된 지역 상권의 인프라를 활용할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 공원, 상업시설, 행정기관 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 높음. (정확한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 상세 확인 필요)

주거 환경

2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 1~2인 가구에 적합한 소형 주거 공간을 제공함. 주거 지역 내 위치하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

숨은 권리 및 하자: 등기부상 특이사항은 없으나, 건물 내부의 하자, 불법 건축물, 미등기 점유 등 잠재적 리스크를 배제할 수 없으므로 철저한 현장 조사가 필요함.

부동산 시장 변동성: 최근 금리 변동 및 경제 상황에 따라 부동산 시장의 변동성이 커질 수 있으므로, 향후 시장 전망을 신중하게 고려해야 함.

감정가와 시세 차이: 본건의 감정평가액(3.77억원)과 최근 유사 물건의 시세(약 2.1~2.4억원) 간에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이 또는 평가 기준의 차이일 수 있으므로, 무리한 입찰은 지양해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 목동역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음. 권리 분석상 매수인이 인수할 임차 보증금이나 기타 부담이 전혀 없어 명확하게 권리를 파악하고 취득할 수 있다는 장점이 있음. 다만, 감정평가액 대비 최근 유사 물건의 실거래가 수준이 낮아 입찰가 산정에 신중함이 요구되는 물건임.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 향후 수리비 부담이 적을 것으로 예상됨.

초역세권 입지: 지하철 5호선 목동역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 출퇴근이 편리하고 임대 수요 확보에 유리함.

무인수 권리: 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 인해 매수인의 추가적인 금전적 부담이 전혀 없음.

소형 주거 상품: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 29.65㎡ 규모로, 대학생, 사회초년생 등을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 29.65㎡ (약 8.97평)이며, 감정가는 377,000,000원임.

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대주택 시세 정보를 분석한 결과, 건물의 전용면적(23.14㎡, 36.89㎡, 54.27㎡) 및 건축 연도(2002년, 1991년) 등을 고려할 때, 본건과 유사한 조건(2021년 신축, 29.65㎡)의 시세는 평당 약 600만원에서 800만원 수준으로 추정됨.

이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 210,000,000원에서 240,000,000원 내외로 추정할 수 있음.

감정가(377,000,000원)와 최근 시세(약 210,000,000원 ~ 240,000,000원) 간에는 상당한 격차가 존재함.

임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하더라도, 부동산의 실제 가치를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

이에 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 내외로 제안함.

(단, 이는 현재 시점의 추정치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 경쟁 정도, 입찰 기일 변경 여부, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.