나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12705 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1131-8 태천대 제5층 제507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "시흥IC" 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 위치하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하 3층 / 지상 10층 건내 제5층 제507호로서 (사용승인일: 2003.01.29) 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 50미터 내외, 10미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역( (건축과문의))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12705 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1131-8 태천대 제5층 제507호

용도: 오피스텔

건물명: 태천대

토지면적: 8.88㎡ (약 2.69평)

건물면적: 30.51㎡ (약 9.23평)

감정가: 136,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2003년 1월 29일

건물 층수: 지하 3층 / 지상 10층

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "시흥IC" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 지식산업센터, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 지하 3층/지상 10층 건물 중 제5층 제507호입니다.

사용승인일은 2003년 1월 29일이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

1.1. 4. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리관계

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 지OO입니다.

말소기준권리는 구로구(서울특별시)의 압류(접수일자: 2023-11-06)입니다.

본건 등기부상 주택임차권(을5, 권리자: 지한빈, 보증금: 140,000,000원, 전입일자: 2023-06-05, 확정일자: 2023-05-15)이 존재하며, 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다.

이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 절차상 임차인의 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되거나, 임차인이 경매를 신청한 채권자(강제경매 권리자: 지한빈)인 점 등을 고려할 때, 실질적인 인수 금액은 없을 수 있습니다.

하지만 등기부상 '인수' 표기 및 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 명시로 인해, 잠재적 인수 금액 140,000,000원에 대한 주의가 필요합니다.

이 외의 가압류 및 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 5일

* 확정일자: 2023년 5월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 권리분석 내용 참조. 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 수 있음.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본건은 구로디지털단지역 인근으로, 과거 공단 지역에서 IT 산업단지로 변모한 곳입니다.

지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 비교적 풍부하며, 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 2. 임대/매매 시세

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 28.95㎡ ~ 30.51㎡)의 태천대 오피스텔 매매가는 약 122,500,000원에서 123,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 136,000,000원으로, 최근 실거래가보다는 높은 편입니다.

향후 임대 수익률은 해당 지역의 오피스텔 평균 임대 시세를 참고해야 하나, 본건 임차인이 차임 없이 거주 중인 점은 특이사항입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있으나, 근린생활시설 및 상업시설이 발달하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 충분히 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주변 환경

업무시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

지하철 2호선 구로디지털단지역을 중심으로 상업 및 업무 인프라가 집중되어 있습니다.

혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았으며, 해당 지역의 일반적인 특성상 혐오시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력있는 임차인 관련 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 지 의 보증금 140,000,000원 인수 가능성입니다.

등기부상 '인수' 표기와 관련 법규에 따라, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

"인수 보증금 합계: 0원" 표시는 임차인이 경매를 신청한 채권자이고 배당을 요구한 점을 고려한 예상치일 수 있으나, 만의 경우를 대비해야 합니다.

1.5. 2. 건물 노후도

2003년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 시장가치 대비 높은 감정가

본건의 감정가 136,000,000원은 최근 실거래가(약 122,500,000~123,000,000원) 대비 높은 편으로, 경매 낙찰가가 감정가를 상회하기 어려울 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 구로디지털단지역 인근의 역세권 오피스텔로, 교통 및 입지 조건은 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 매수인의 인수 대상이 될 수 있다는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 중대한 리스크입니다.

감정가 대비 최근 실거래가가 낮고, 임차인 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둔 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건은 명확한 권리분석 확인과 현장 답사를 통해 인수 보증금의 실제 부담 여부를 최우선으로 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

구로디지털단지역 인근의 우수한 입지와 교통 편의성.

지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

적정 가격으로 취득 시 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가: 약 122,500,000원 ~ 123,000,000원

감정가: 136,000,000원

잠재적 인수 보증금: 140,000,000원

고려사항: 본건의 가장 큰 위험 요인인 임차인 보증금 140,000,000원이 매수인이 인수해야 할 경우, 본건의 시가총액은 감정가 및 최근 실거래가를 훨씬 상회하게 됩니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원" 및 임차인이 경매 신청 채권자라는 점을 감안하여, 보증금 전액이 경매 절차에서 소멸되거나 배당될 가능성이 높다고 가정합니다.

이러한 가정을 바탕으로, 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 고려하고, 감정가보다는 낮은 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 최종 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 임차인 관련 인수 금액에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.