나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12769 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-261 오피디움 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "당산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 9호선 "당산역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일: 2019.11.04.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 세장형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로한면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12769 (1)호 물건에 대한 것입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12769 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-261 오피디움 제6층 제604호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 343,000,000원

* 토지면적: 6.69㎡ (약 2.02평)

* 토지 지분: 6.69㎡ (약 2.02평)

* 건물면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 건물 지분: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 준공년월: 2019년 11월 4일

* 총 층수: 9층

* 해당 층수: 6층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "당산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 2호선, 9호선 "당산역"이 위치하는 등 전반적인 교통 상황은 양호함.

1.3. 권리분석

* 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 영등포세무서장의 압류(갑6)입니다.

을1의 주택임차권(나수빈, 328,000,000원)은 2023년 9월 27일 말소 예정입니다.

갑7의 강제경매(주택도시보증공사, 328,000,000원) 또한 말소될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 말소기준권리보다 후순위 권리들을 인수하지 않으며, 소유권 이외의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: AUNGSI MINHTET

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-08, 대항력: 없음

* 임차인: MYOTHIDAGU

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-07-09, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(나수빈)

보증금: 328,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-02-14, 확정일자: 2022-01-13, 배당신고일자: 2023-09-27, 대항력: 없음

* HUG 인수조건 및 보증금 관련

본 건은 "임차인 나수빈 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"됩니다.

이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하며, 낙찰자가 해당 보증금 전액을 인수하지 않아도 됨을 명확히 합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 용도 지역입니다.

상업 시설과 주거 시설이 균형 있게 분포되어 있어 지역 내 소비 활동이 예상됩니다.

* 주변 주요 시설

"당산중학교"가 남측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 오피스텔, 주거 시설들이 밀집해 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

지하철 2호선 및 9호선 당산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

* 교육시설

"당산중학교"가 남측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

* 건축물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕 9층 건물

* 사용승인일: 2019년 11월 4일

* 전용면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

* 총 연면적: 1848.16㎡

* 건폐율: 59.94%

* 용적률: 493.96%

* 세대수: 총 48세대

* 주차: 옥내 자주식 2대

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계 관련 유의사항

자료상 일부 "대항력 있는 임차인" 언급이 있으나, 실제 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 특히 주택도시보증공사 관련 조건으로 인해 매수인에게 이전될 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 관련 내용을 재확인하고 주의하는 것이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며, 다음과 같은 각종 도시계획상의 제한을 받습니다.

* 가축사육제한구역

* 건축법상 최고 높이 제한 지역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 중점경관관리구역(한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31., 아파트 용도)

* 건축선

* 주변 시설

본 건은 "당산중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 쓰레기 소각장, 화장장 등 일반적으로 혐오시설로 간주되는 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동의 더블 역세권(2호선, 9호선 당산역)에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

2019년에 준공되어 비교적 신축급에 해당하며, 전용면적 25.62㎡의 소형 오피스텔입니다.

등기부상 권리관계가 명확히 정리될 예정이며, 임차인 관련 특이사항(HUG 조건)으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, "대항력 있는 임차인"이라는 언급과 실제 권리분석 결과 간의 차이에 대한 최종 확인 및 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2, 9호선 당산역 이용이 편리하여 강남, 여의도 등 주요 업무지구 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 최신식 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높은 점을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 2월 21일, 24.74㎡ 면적의 오피스텔이 40,000만원 (4억원)에 거래되었습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산출하면 약 16,168,149원/㎡ (400,000,000원 / 24.74㎡)입니다.

본 건의 전용면적 25.62㎡를 적용하여 환산 시, 약 414,453,000원 (16,168,149원/㎡ * 25.62㎡) 수준으로 예상됩니다.

이는 감정가 343,000,000원보다 높은 수준으로, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

또한, 다른 유사 물건들의 실거래가 정보(2억 초중반 ~ 3억 후반)도 존재하므로, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

* 예상 입찰가

위 시세 분석을 종합하여 볼 때, 감정가 343,000,000원 대비 시세는 약 414,453,000원 수준으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 보증금 인수 부담이 없고 시세 상승 여력이 있다고 판단되므로, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준인 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 예상 가격이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.