나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12796 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-11 시그니처6 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 150m, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"에서 서측으로 직선거리 약 750m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(지하철 2호선 및 5호선 "까치산역")으로부터 약 750m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("곰달래로")까지 약 300m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2022.03.22.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(방2, 거실, 현관, 욕실겸화장실 등)으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 재확인 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1), (2)는 2필 일단의 토지로서 인접 도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 정방형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 일련번호(2) : 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경12796 (1)

서울특별시 강서구 화곡동 359-11 시그니처6 제5층 제502호

도시형생활주택 (방 2, 거실, 욕실 겸 화장실 등)

감정가: 374,000,000원

토지면적: 18.98㎡ (약 5.74평)

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 3월 22일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 약 150m 지점, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 서측 약 750m 지점에 위치함.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 2/5호선 까치산역까지 약 750m, 대중교통 이용이 편리한 간선도로인 곰달래로까지 약 300m 거리에 위치함.

주위환경: 초등학교와 인접해 있으며, 주변은 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거 지역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4. 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (접수일자 2025년 10월 23일)

총 채권액: 365,000,000원 (주택도시보증공사)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 365,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 13일

* 확정일자: 2022년 4월 11일

* 대항력: 본 건은 "대항력있는 임차인"으로 명시되어 있으나, "임차인 현황" 상에는 "대항력 없음"으로 기재되어 있으며, "을3" 주택임차권 등기일자(2024-07-19)가 말소기준권리(2025-10-23)보다 앞서 대항력 발생 요건을 갖추었을 가능성이 있습니다. 그러나 "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따라 임차인 김진태 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수 보증금은 0원으로 간주되나, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 추가 인수 부담이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

기타 권리관계:

* 소유권보존: 구상원 외 1명 (2022-03-25)

* 공유자전원지분전부이전: 김민정 (2022-06-02, 매매)

* 주택임차권: 김진태 (2024-07-19, 말소 대상)

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (2025-10-23)

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건부)

1.3. 상권분석

건물용도: 본건 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

주변 시세 분석:

* 본건 건물면적은 29.70㎡ (약 8.98평)이며, 2022년 3월 사용승인된 신축 건물임.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 2018년식 37.05㎡ 다세대주택이 2026년 5월 30,000만원에 거래되었으며, 이는 약 810만원/㎡ 수준임.

* 본건 건물의 감정가는 374,000,000원으로, 이는 최근 시세(약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정) 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보임.

* 동일 단지 또는 유사 건물의 실거래가를 바탕으로 시세 평가 시, 평당 약 750만원~850만원 수준을 적용할 수 있으며, 본건(29.70㎡)의 경우 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준의 시세를 예상할 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설: 월정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어 소음이나 군사 시설 관련 영향을 받을 수 있음.

* 대중교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이한 편임.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않았으나, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음은 고려해야 함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계 불확실성: "대항력있는 임차인" 명시와 "대항력 없음" 표기, 그리고 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 복합적인 권리관계가 존재하여, 조건 불이행 시 추가 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경에 따라 복잡한 승계 절차가 발생할 수 있음.

* 높은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 매도 시 어려움이 있을 수 있음.

* 내부 확인 불가: 건물 내부 확인이 불가하여 실제 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축 도시형생활주택으로 건물 자체의 가치는 있으나, 복잡한 권리관계와 임차인 관련 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용함. 특히 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각의 핵심이며, 이 조건이 명확히 이행될 경우 무인수 물건이 될 수 있음. 그러나 조건 불이행 시 추가 부담 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요함. 또한, 주변 시세 대비 높은 감정가는 매수인의 부담으로 작용할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 입지: 초등학교 인접 및 대중교통 접근성이 양호한 주거 지역에 위치함.

* HUG 관련 조건: 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건 등 매수자에게 유리하게 작용할 수 있는 특수 조건이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 임차인 인수 보증금: 0원 (보증금 반환청구권 포기 조건부)

* 시세 기반 예상가: 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원

* 감정가(374,000,000원)의 70% 수준: 약 261,800,000원

* 감정가(374,000,000원)의 80% 수준: 약 299,200,000원

* 예상 입찰가 범위: 본건은 임차인 관련 위험 요소를 고려하고, 시세 대비 높은 감정가를 감안하여, 시장 시세와 감정가의 할인율을 복합적으로 고려할 때, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적임. (임차인 보증금 인수 없다는 전제 하에)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.