나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3963 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층214호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3963 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층214호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경3963 | 소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층214호 | 감정가: 618,000,000원 | 최저가: 432,600,000원 | 용도: 판매시설

1. 인천지방법원 2024타경3963 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경3963 (2)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층214호

용도: 판매시설

감정가: 618,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 41.81㎡ (약 12.6평)

건물 지분율: 4181 (원문 그대로 기재)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동에 위치하며, 경서3구역 도시개발지구 내에 포함됩니다. 주위는 구획정리된 개발 예정 토지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 경서삼거리 남동측 인근입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다. 경서3구역 도시개발사업은 2010년부터 시작되어 2025년 말 준공을 목표로 진행 중인 지역 개발 사업으로, 향후 상업 및 업무 시설 확장이 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자 겸 채무자인 김OO 씨에 대한 채권자 '더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'의 신청으로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대지권 미등기' 및 '유동화 물건'이라는 점입니다. 현재 건물은 등기되어 있으나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 대지권 등기가 이루어지지 않은 상태입니다. 감정평가 시에는 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권 및 대지권)를 일체로 하여 감정평가되었습니다. 인천 서구청의 사실조회 회신에 따르면, 해당 부동산거래계약신고필증상 대지권 10526.8㎡ 중 17.29㎡의 지분이 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 추후 대지권 등기 시 권리 관계를 명확히 하는 데 참고 자료가 될 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경서3구역 도시개발지구는 '유통상업지역'으로 지정되어 있습니다. 이는 대규모 유통 및 상업 시설 개발 잠재력을 시사합니다. 현재 주변은 개발 예정지 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으나, 도시개발사업의 진행에 따라 점차 상업 및 업무 기능이 강화될 것으로 보입니다. 북서측으로 폭 약 17m, 북동측, 남동측, 남서측으로는 각각 폭 약 6m의 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 경서3구역은 청라국제도시와도 인접해 있으며, 오피스텔, 상가 건물 등이 신축되거나 계획 중인 지역으로 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 공부상 판매시설로 등록되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다. 건물 자체의 이용 현황은 특별한 언급이 없어 공실임을 재확인할 수 있습니다. 공용 부분에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 다만, 관리비가 체납된 것으로 보이므로 경매 참여 시 이 부분도 반드시 확인하고 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이로 인해 건물 소유권과 별도로 토지 소유권 및 대지권에 대한 권리 관계가 복잡해질 수 있으며, 낙찰 후 대지권 등기 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 비록 감정평가 시 이를 고려하여 평가되었고, 토지 지분 관련 사실조회 회신이 있었으나, 최종적인 권리 확보를 위해서는 추가적인 확인과 절차가 필요합니다. 또한 '유동화 물건'이라는 점은 채권 매각 등의 변동 가능성을 내포할 수 있습니다. 현재 공실 상태이며 관리비 체납이 추정되므로, 인수 시 공실 위험과 관리비 부담을 고려해야 합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 검색 결과 상 확인되지 않았으나, 개발 지역 특성상 향후 변화 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 서구의 경서3구역 도시개발지구 내 유통상업지역에 위치한 판매시설로서, 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성이 있는 입지입니다. 건물 면적은 작지만, 개발 잠재력이 큰 지역이라는 점이 매력적입니다. 그러나 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 점, 그리고 관리비 체납 가능성은 낙찰자가 인수 후 해결해야 할 중요한 과제입니다. 이러한 법률적, 행정적 절차 및 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

경서3구역 도시개발사업의 진행 상황 및 미래 가치 상승 잠재력이 주요 투자 포인트입니다. 유통상업지역이라는 용도 또한 대규모 상업 시설 개발 가능성을 시사합니다. 향후 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 대지권 미등기 문제를 해결하고 적정 대지지분을 확보한다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 노려볼 수 있는 물건입니다. 다만, 낙찰 후 발생하는 추가적인 권리 관계 정리 비용 및 기간을 감안한 투자 결정이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계