나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3963 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층213호 판매시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경3963 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층213호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매3계 2024타경3963 | 소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층213호 | 감정가: 618,000,000원 | 최저가: 432,600,000원 | 용도: 판매시설

1. 인천지방법원 2024타경3963 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경3963 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층213호

용도: 판매시설 (현황 공실)

감정가: 618,000,000원

건물면적: 41.81㎡ (약 12.65평)

토지 지분: 없음 (대지권 미등기)

매각 대상: 건물 및 토지 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서삼거리" 남동측 인근에 위치합니다.

경서3구역 도시개발지구 내에 속하며, 주변은 계획된 개발 예정 토지와 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 전반적인 교통 편의성은 보통 수준입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 2층에 위치하고 있으며, 주변 도로망도 양호하게 갖추어져 있습니다.

최신 도시개발사업 계획에 따르면, 본 지역은 유통상업지역으로 지정되어 향후 상업 및 유통 기능 강화가 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 명확하나 몇 가지 중요한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

소유자 및 채무자는 김OO으로 동일인입니다.

가장 중요한 특이사항은 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 해당 건물이 속한 토지에 대한 소유권 또는 대지사용권이 아직 등기부등본에 명확히 설정되지 못한 상태를 의미합니다.

하지만 감정평가 시, 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가되었습니다. 따라서 경매 참여 시 감정평가서를 반드시 참고하여 대지권 정리 가능성과 관련된 제반 사항을 확인해야 합니다.

인천 서구청의 사실조회 회신에 따르면, 본 건의 대지권은 전체 10526.8㎡ 중 17.29㎡의 지분을 가질 것으로 확인되었으나, 이는 아직 등기되지 않은 상태이므로 주의가 필요합니다.

'유동화물건'이라는 점은 해당 부동산의 권리 관계가 금융기관 등에 의해 유동화되었음을 시사합니다. 이는 채권 양수도 등으로 인해 채권자가 변경되거나 법적 절차가 복잡해질 가능성이 있으므로, 입찰 전 권리 관계를 더욱 면밀히 조사해야 합니다.

추가적으로, 공실 상태이며 관리비가 체납된 것으로 보이므로, 입찰 전 현장 확인 및 관리사무소 문의를 통해 정확한 체납 내역을 파악하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경서3구역 도시개발지구는 인천 서구의 핵심 개발 지역 중 하나로, 계획적인 도시 개발이 진행 중에 있습니다.

주변은 근린생활시설 및 업무시설이 혼재될 것으로 예상되며, 경서3구역 도시개발사업 완료 시 상권 활성화 및 유입 인구 증가가 기대됩니다.

"경서삼거리" 인근에 위치하여 차량 이용객 및 유동인구의 접근성이 양호할 수 있으며, 특히 유통상업지역으로 지정되어 있어 다양한 판매, 유통, 물류 관련 업종 입점에 유리합니다.

단, 현재 개발이 진행 중인 지역의 특성상, 주변 상권의 성숙도는 아직 초기 단계일 수 있으며, 향후 경쟁 상권 형성 가능성도 함께 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 현재 공실 상태로 이용 중에 있습니다.

관리비 체납 가능성이 언급되었으므로, 이는 입찰 참여자가 추가적으로 부담해야 할 비용이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 관리사무소에 직접 연락하여 미납 관리비 내역을 확인하고, 총 인수 비용에 산정해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 향후 대지권이 적정하게 정리되지 않을 경우 건물 소유권 행사나 재산권 행사에 법적 제약이 발생할 수 있습니다. 대지권 확보 과정 및 예상 비용, 기간 등을 면밀히 검토해야 합니다.

유동화물건: 권리 관계의 복잡성 및 예측 불가능한 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 채권자 변경이나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

관리비 체납: 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생합니다.

개발 지역의 불확실성: 도시개발사업의 진행 속도나 최종 결과에 따라 주변 환경 및 상권 형성이 예상과 달라질 수 있습니다.

미등기 관련 추가 비용: 대지권 확보를 위해 별도의 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 개발 계획 및 현황에 대한 추가적인 조사 결과, 현재까지 본 물건 주변에 특정 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 개발 과정에서 예상치 못한 시설이 들어설 가능성도 배제할 수 없으므로, 지속적인 관심과 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서3구역이라는 신흥 개발 지역에 위치한 판매시설입니다.

'대지권 미등기'라는 중대한 권리상 하자를 안고 있으나, 이는 향후 적정 대지지분 정리를 전제로 감정평가 및 일괄매각이 진행된다는 점에서 잠재적 가치를 평가해볼 수 있습니다.

유동화 물건이라는 점과 관리비 체납 가능성은 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 추가적인 위험 요소를 파악해야 함을 시사합니다.

도시개발지구 내의 상업시설로서 장기적인 관점에서의 지역 성장 가능성을 기대할 수 있으나, 현재는 개발 초기 단계의 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

미래 가치: 경서3구역 도시개발 사업 완료 시, 지역 성장과 함께 상권 활성화 및 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

희소성: 신규 개발 지역의 상업시설은 비교적 희소할 수 있으며, 선점 효과를 누릴 수 있습니다.

저평가 가능성: '대지권 미등기'와 같은 권리상의 문제로 인해 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 권리 문제가 성공적으로 해결된다면 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

용도: 판매시설로서 상업 활동을 통한 임대 수익 또는 시세 차익을 목표로 할 수 있습니다.

개발 호재: 인천국제공항 및 경제자유구역과의 연계 개발 가능성 등 지역 발전 호재에 주목할 필요가 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매3계