나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4409 [3] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층228호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호 외 2개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2011.8.23)

이용상태

본건 기호(1)-(3)은 집합건축물대장상 용도 "유흥주점"임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m-30m)(2017-11-16)
(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광
과 032-453-2134))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호(1)-(3) 3개호수 일체로 이용되었으며, 현장조사시 폐문, 이해관계인 부재중으로서 집합건축물대장 건축물현황도를 근거로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경4409 (3)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1, 2층 228호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '유흥주점', '판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설' 복합 용도)

* 감정가: 456,000,000원

* 토지면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

* 토지 지분: 75.597㎡ (약 22.87평)

* 건물면적: 96.39㎡ (약 29.16평)

* 건물 지분: 96.39㎡ (약 29.16평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물 사용승인일: 2011년 8월 23일

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 형상은 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 대로3류, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2016년 4월 18일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(을1)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 약 1,047,179,332원입니다.

* 본건에는 임차인 한동규 씨가 존재하나, 대항력이 없으며(전입일자 2022-09-02, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음), 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 소래포구역 인근의 상업지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있는 곳입니다.

* 건축물대장상 용도가 '유흥주점'으로 되어 있으나, 기타 용도로 '판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설' 등이 기재되어 있어 다목적 활용이 가능합니다.

* 소래포구는 지역 축제가 열리는 등 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 대중교통 시설이 있어 편리한 이동이 가능합니다.

* 주변에 다양한 편의시설(음식점, 상업시설 등)이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 검색 결과, 본건 주변 지역에서 악취 발생 민원이 제기된 사례가 있으나, 특정 시설과의 직접적인 연관성은 명확히 나타나지 않았습니다. 또한, 논현동 일대의 생활 폐기물 자동 집하 시설에 대한 운영상의 문제가 제기된 바 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 관련 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 상태였으며 이해관계인을 만나지 못하여, 실제 점유 및 이용 상태를 파악하는 데 제한이 있었습니다.

* 임차인(한동규)은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 협조가 원활하지 않을 경우 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이가 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 재확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 소래포구역 인근의 상업지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 우수한 교통 접근성과 주변 편의시설을 갖추고 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 경매 낙찰 후 소유권 이전이 원활할 것으로 예상됩니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있으나, 유동화 물건이라는 점과 현장 확인의 제약 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* "소래포구역"이라는 특정 지역의 상징성과 주변 상업, 주거 복합 개발 가능성이 있는 입지입니다.

* 강력한 담보권(근저당)이 말소기준이 되어 낙찰 후 권리상의 부담이 모두 소멸합니다.

* 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 456,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 해당 감정가를 기준으로 시장 상황, 예상 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율을 추가적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.