나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4409 [3] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층228호 위락시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4409 [3] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층228호 위락시설 경매

• 사건번호: 2024타경4409
• 주소: 인천광역시 남동구 소래역로 12, 2층228호
• 감정가: 456,000,000원
• 최저가: 319,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 위락시설

인천지방법원 경매23계 2024타경4409 | 소재지: 인천광역시 남동구 소래역로 12, 2층228호 | 감정가: 456,000,000원 | 최저가: 319,200,000원 | 용도: 위락시설

1. 부천 지원 2024타경4409 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경4409 (3)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층228호

용도: 위락시설 (유흥주점)

감정가: 456,000,000원

토지면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

건물면적: 96.39㎡ (약 29.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 입지 조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 수인선 소래포구역을 도보로 이용할 수 있으며, 영동고속도로, 제2경인고속도로 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이한 교통 요충지에 해당합니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호 외 2개 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건축물대장상 사용승인일은 2011년 8월 23일입니다. 건축물대장상 용도는 "유흥주점"으로 되어 있으며, 위생설비, 상하수도설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중인 사다리형 토지이며, 북측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석 시에는 말소기준권리 이후의 권리 변동 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 유동화 물건이라는 점은 채권 양도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으므로 더욱 주의 깊은 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 복합적으로 소재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 소래포구역 인근은 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역으로, 다양한 연령층의 유동인구가 존재합니다. 다만, 소래포구 상권의 경우 과거 '바가지 상권'이라는 오명이 있었으며, 상인들의 자정 노력과 함께 상권 이미지 회복이 진행 중입니다. 이러한 점은 잠재적 고객 유입에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

인천광역시 남동구 논현동은 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설을 갖춘 지역입니다. 인근의 소래포구는 수산물 시장뿐만 아니라 관광 명소로서도 기능하며, 주변에 조성된 상업 시설과 주거 단지를 통해 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나는 "임대 관계 미상"입니다. 현재 점포의 임대차 현황을 정확히 파악하지 못했으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공부상 용도가 "유흥주점"으로 되어 있어, 해당 업종 운영에 따른 각종 규제나 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상권 특성상 소음이나 위생 관련 민원 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 소래포구역 인근의 상업지역에 위치하며, 교통 접근성이 우수하고 건물 또한 비교적 최근(2011년 준공)에 건축되어 있습니다. 위락시설(유흥주점)로서의 잠재력을 가지고 있으며, 주변 상권의 활성화 정도에 따라 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 임대 관계 미확인, 유흥주점이라는 업종 특성, 그리고 소래포구 상권의 과거 이미지 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **역세권 입지**: 소래포구역과 인접하여 교통이 편리하며, 향후 역세권 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

2. **활발한 상권**: 음식점, 숙박시설 등이 밀집한 상업지역에 위치하여 유동인구가 많고, 위락시설 운영에 유리한 환경입니다.

3. **일괄 매각**: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 건물주로서의 이점을 가질 수 있습니다.

4. **유동화 물건**: 채권의 유동화로 인해 경매가 진행된 만큼, 채권 인수 및 회수 과정에 따라 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 필수)

법원 정보

인천지방법원 경매23계