나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4409 [1] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층226호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호 외 2개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2011.8.23)

이용상태

본건 기호(1)-(3)은 집합건축물대장상 용도 "유흥주점"임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m-30m)(2017-11-16)
(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광
과 032-453-2134))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호(1)-(3) 3개호수 일체로 이용되었으며, 현장조사시 폐문, 이해관계인 부재중으로서 집합건축물대장 건축물현황도를 근거로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경4409 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1, 2층 226호 (신 주소: 인천광역시 남동구 소래역로 12)

건물 용도: 유흥주점 (집합건축물대장상), 실제 이용 현황은 감정평가서 요약에 근거하여 평가되었으며, 건물 자체는 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등으로 복합 사용 가능함.

감정가: 466,000,000원

토지 면적: 74.11㎡ (약 22.4평)

건물 면적: 94.50㎡ (약 28.6평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건물 사용승인일: 2011년 8월 23일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 4월 18일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권액 924,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 등재된 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 1,035,929,350원으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 : 한

* 보증금 : 15,000,000원

* 차임 : 1,500,000원

* 전입일자(사업일자) : 2022년 9월 2일

* 대항력 : 없음

* 비고 : 확정일자 및 배당신고일자 정보는 기재되지 않았습니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 "소래포구역" 인근에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 분포하고 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 대로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 우수합니다.

소래포구라는 지역적 특색을 고려할 때, 관광객 및 지역 주민을 모두 흡수할 수 있는 상권 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호이며, 2011년 8월 23일에 사용승인되었습니다.

내부에는 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 "유흥주점"으로 기재되어 있으나, 건축물 현황도상 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등 다용도로 활용 가능한 복합적인 용도로 사용될 수 있습니다.

인천 지하철 1호선 소래포구역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰되었으나 최종적으로 매각이 완료되지 않은 물건으로, 유찰의 원인이 있었거나 추가적인 문제가 발생했을 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

유동화 물건: 신탁 관련 등기가 설정되어 있어 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 철저한 분석이 요구됩니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(1,035,929,350원)이 감정가(466,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서의 낙찰가 수준을 가늠하고 입찰가를 산정하는 데 신중해야 합니다.

건물 용도 제한: 집합건축물대장상 '유흥주점'으로 표기되어 있어, 특정 업종으로의 변경 시 건축법상 제한 사항이 있을 수 있습니다.

명도: 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 소래포구역 역세권에 위치한 상가 물건으로, 입지적 이점과 상권 활성화 가능성이 높다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만 재매각, 유동화 물건이라는 특성과 매우 높은 채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다.

또한, 임차인이 존재하므로 명도 관련 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

본 물건의 투자가치는 심층적인 현장 조사, 명도 가능성 평가, 주변 시세 및 임대료 분석 등을 통해 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 상권: 소래포구역 인근이라는 지리적 이점을 활용한 꾸준한 수요 기대.

다용도 상가: 판매시설, 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 임대 수익 창출 다각화 가능.

재매각으로 인한 기회: 이전 입찰에서 유찰된 원인을 파악하고, 경쟁 입찰자를 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 특별매각조건에 따라 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

재매각 물건임과 높은 채권 총액, 명도 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰은 신중해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

추가적인 권리 분석과 현장 조사, 그리고 명도 가능성에 대한 면밀한 검토 후에 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

본 권역 내 유사 물건의 최근 거래가 및 임대료 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

* 주변 지역 조사 결과, 본 건물의 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.