나이스옥션 법원경매 인천 2024타경4409 [2] 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층227호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래포구역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 226호 외 2개호로서,
외벽: 인조석 붙임 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2011.8.23)

이용상태

본건 기호(1)-(3)은 집합건축물대장상 용도 "유흥주점"임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(논현2), 대로3류(폭 25m-30m)(2017-11-16)
(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역(문의: 문화관광
과 032-453-2134))<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 기호(1)-(3) 3개호수 일체로 이용되었으며, 현장조사시 폐문, 이해관계인 부재중으로서 집합건축물대장 건축물현황도를 근거로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경4409 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 680-1 2층 227호

건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 3층 건물 중 2층 227호

사용승인일: 2011년 8월 23일

용도 (공부상): 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설

용도 (실제 이용): 유흥주점

감정가: 456,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 75.60㎡ (약 22.87평)

토지 지분: 75.597㎡ (약 22.87평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 96.39㎡ (약 29.16평)

건물 지분: 96.39㎡ (약 29.16평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며, "소래포구역"에서 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 음식점 등 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 제1종지구단위계획구역 (논현2)

* 대로3류 (폭 25m-30m)

* 가축사육제한구역

* 현상변경허가 대상구역 (역사문화환경 보존지역)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 4월 18일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

말소 예정 권리: 근저당권, 가압류, 압류 등 본건 경매로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리들이 다수 존재합니다.

등기부채권 총액: 1,035,929,350원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 9월 2일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 결과

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 한동규 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 물건명세서 특이사항

* 작성일: 2026년 4월 10일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 관련 기재가 있으나 상세 내용은 명확하지 않습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 "소래포구역" 인근에 위치하여 상업 및 근린생활시설이 발달한 지역입니다. 음식점, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 유동인구와 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 용도 및 이용현황

건축물대장상 용도는 판매시설, 제2종근린생활시설, 위락시설로 되어 있으며, 실제로는 유흥주점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 상권의 특성상 활발한 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

4.3. 혐오시설 여부

인천 남동구 논현동 인근 지역은 과거 남동국가산업단지 관련 시설로 인해 악취 민원이 발생한 이력이 있습니다. 현재 직접적인 혐오시설이 물건지와 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 과거 악취 발생 사례가 있었던 점은 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

본 물건은 차량으로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 음식점, 마트, 편의시설 등이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한 소래포구역 인근이라는 점은 관광 및 여가 활동 측면에서도 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 아파트 단지, 업무시설 등이 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관 간에 이전될 수 있어 채권 관련 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (임차인 한동규는 대항력 없음)

6.3. 건물 이용 현황

현장 조사 시 폐문, 이해관계인 부재 등으로 인해 건물의 실제 이용 상태를 정확히 파악하는 데 어려움이 있었습니다. 유흥주점이라는 용도는 관련 업종의 규제 및 변동 가능성을 내포합니다.

6.4. 개발 제한 가능성

본건 토지는 역사문화환경 보존지역에 해당되어, 향후 건축 행위나 개발 시 문화재 관련 규제 및 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 논현동 소재 본 근린상가는 소래포구역 인근의 상업지역에 위치하여 입지적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 주변 상권은 보통 수준으로 평가되며, 다수의 근린생활시설 및 주거 시설과 인접해 있어 잠재 수요가 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 보이며, 이는 투자에 긍정적인 요소입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 임대차 관계 미상, 현장 방문 시 폐문 상태였던 점, 그리고 역사문화환경 보존지역에 포함되어 있다는 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 유흥주점이라는 용도 역시 업종 변경이나 규제 관련 사항을 신중히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소래포구역 인근 상업 지역에 위치하여 교통 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이러한 부담은 고려하지 않아도 됩니다. 최종 입찰가 결정은 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 동향, 본건의 현장 상태, 향후 활용 계획 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 456,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.