나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578894 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 685-11 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호로서
외벽 :타일 붙임.
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 세장형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 소로 및 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 공히 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경578894 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 685-11 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 8천 2백만원

토지면적: 8.12㎡ (2.46평)

토지지분: 8.12㎡ (2.46평)

건물면적: 32.14㎡ (9.72평)

건물지분: 32.14㎡ (9.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

건축년도: 1993년 (준공)

건물 규모: 지하 1층, 지상 4층

건물 연면적: 634.10㎡

대지 면적: 274.40㎡

건폐율: 49.44%

용적률: 184.87%

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "학익고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

본건 남측 및 서측으로 소로 및 세로의 포장도로와 접함.

1.1. 1.토지이용계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (일반적으로 지상권 등이 해당될 수 있으나, 본건에서는 명시된 권리 없음)

말소기준권리: 압류 (인천세무서장, 2022-08-24)

임차인 현황:

* 임차인: 송

* 보증금: 5천 9백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-09

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2024-12-05

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 채권자(송OO)와 임차인(송창호)의 관계, 배당 절차 등을 면밀히 검토하여 보증금 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

기타 권리사항:

* 2020-01-23 소유권이전 (김기현)

* 2021-04-14 소유권이전 (박성현) - 매매

* 2022-08-24 압류 (인천세무서장) - 말소

* 2023-05-17 가압류 (주택도시보증공사, 금액: 35억 9천 7백 50만원) - 말소

* 2024-12-05 강제경매 (송창호, 금액: 5천 9백만원) - 말소

* 2025-07-14 압류 (미추홀구(인천광역시)) - 말소

등기부채권 총액: 35억 9천 7백 50만원

1.3. 상권분석

본건은 주거지대 내 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 지역입니다. 학익지구 지구단위계획구역 내 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 본건 인근에 학익고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보 부족)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 송창호(전입 2020-11-09)는 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었습니다. 이는 법률적 해석 또는 채권자와의 관계에 따라 보증금 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 전문가의 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 건물 노후: 1993년 준공으로 약 33년 경과하여 시설 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 8천 2백만원입니다. 건물은 1993년 준공되어 약 33년 경과되었으며, 전용면적 32.14㎡ (9.72평)의 다세대주택입니다.

최근 2026년 5월 기준 주변 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 3.3㎡당 가격은 약 368만원에서 542만원 수준으로 파악됩니다.

본 물건의 감정가는 8천 2백만원 (평당 약 843만원)으로, 최근 시세보다 높은 수준으로 평가되었습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금 합계가 0원으로 신고된 점은 특이사항이며, 이는 투자에 있어 중요한 검토 요소가 됩니다. 종합적으로 볼 때, 감정가는 시세 대비 높게 책정되었으나, 임차인 관련 권리관계가 명확하다면 시세 이하의 낙찰을 통해 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금 0원 처리: 법률적 검토 후 인수 부담이 없다면 실질적인 투자 비용 절감 효과.

* 지역 개발 가능성: 학익지구 지구단위계획구역 내 위치.

* 상대적으로 낮은 시세 대비 감정가: 시세 이하 낙찰 시 수익성 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 약 9.72평이며, 최근 시세는 평당 약 368만원 ~ 542만원 수준입니다.

이에 따른 시세 범위는 약 3천 5백 80만원 ~ 5천 2백 60만원으로 추정됩니다.

감정가 8천 2백만원은 현재 시세 대비 높은 편이므로, 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(5천 9백만원)은 인수하지 않는 것으로 가정(인수 보증금 합계 0원)하여 산정합니다.

임차인 관련 불확실성, 건물 노후도 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 4천 5백만원 ~ 5천 5백만원

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석을 기반으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 및 세무 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인 관련 권리관계는 최우선적으로 확인해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.