나이스옥션 법원경매 인천 2024타경584257 [1] 인천광역시 남동구 논현동 646-1 부티크646 5층 510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역 " 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 "호구포역"이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 5층 510호로서,

외벽: 일부 석재 및 몰탈위 페인팅마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로, 별도의 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서 및 북동측으로 폭 약 10m, 남동측으로 약 15m 내외의 도로 및 남서측으로 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 소로1류(폭 10m-12m)(2017-11-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

별도의 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경584257 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 646-1 부티크646 5층 510호

용도: 오피스텔

감정가: 104,000,000원

토지면적: 10.90㎡ (약 3.29평)

건물면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2.2. 건물 정보

건물명: 부티크646

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

본건 층수: 5층 (510호)

준공일: 2013년 10월 31일

건물 전용면적: 45.80㎡ (약 13.85평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하며, 인근에 상업시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. "호구포역" 북측 인근에 자리 잡고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 교통 상황

수인분당선 "호구포역"이 소재하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

3.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 북서측 및 북동측으로 폭 약 10m, 남동측으로 약 15m 내외의 도로와 접하고 있으며, 남서측으로는 보행자 전용도로가 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 소로1류, 중로2류, 특수도로(보행자전용도로) 등의 도로 폭에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경584257 (1)

채권자: 이OO

경매 구분: 부동산강제경매

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 기세춘

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 21일

확정일자: 2022년 05월 09일

배당신고일자: 2025년 02월 14일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 가지고 있으나, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이지훈

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018년 04월 20일

확정일자: 2018년 04월 20일

배당신고일자: 2024년 05월 16일

대항력: 있음

비고: 등기부등본상 '을구 5번 주택임차권'으로 등기되어 있으며, '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 이는 본 임차인의 보증금 75,000,000원이 낙찰자에게 인수됨을 의미합니다.

인수 보증금 합계: 75,000,000원 (이지훈 임차인)

4.3. 말소기준권리 및 기타 권리

말소기준권리: 갑10 압류 (남동구), 접수일자 2023년 11월 14일.

본건 경매개시결정등기(갑11, 이지훈, 2024-12-31)는 말소될 예정입니다.

주택임차권(을5, 이지훈, 75,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 논현동 646-1번지 일대는 상업시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 유동인구 및 배후수요가 확보되어 있는 편입니다. 호구포역 역세권이라는 지리적 이점 또한 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5.2. 인근 시설

주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 근린생활시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

수인분당선 호구포역을 통한 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 상업시설을 통한 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이지훈의 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 또한, 임차인 기세춘 역시 대항력이 있으므로, 배당에서의 변제 여부 및 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 기타 위험 요소

본건은 오피스텔로, 별도의 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 분할되어 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 점유 및 이용 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 또한, 향후 오피스텔 시장 침체 시 공실 발생 위험도 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 수인분당선 호구포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 2013년에 준공되어 건물의 노후도도 심하지 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이지훈의 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 더불어 임차인 기세춘의 권리관계 및 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 수인분당선 호구포역 역세권의 우수한 입지 조건.

* 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 가능성.

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로, 이를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴한 취득 기회 발생 가능.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(45.80㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 9,500만원에서 10,000만원 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 104,000,000원으로 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 본건은 대항력 있는 임차인 이지훈의 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 지불 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

예상 총 지불 금액은 최소 170,000,000원 (입찰가 95,000,000원 + 인수 보증금 75,000,000원) 이상이 될 것으로 예상됩니다. 따라서, 현재 시세 9,500만원 ~ 10,000만원을 고려할 때, 낙찰받더라도 총 지불 금액이 시세보다 높을 수 있습니다.

권장 입찰가 범위를 80,000,000원 ~ 90,000,000원으로 제시합니다.

이 범위에서 입찰 시, 총 지불 금액은 155,000,000원 ~ 165,000,000원이 됩니다.

현 시세를 9,500만원으로 가정할 때, 85,000,000원에 낙찰받을 경우 총 160,000,000원을 지불하게 되어 시세 대비 약 500만원의 이익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 85,000,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인 기세춘의 보증금 변제 가능성 및 인수 여부를 최종 확인한 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.