나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [12] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층403호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경13205
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 4층403호
• 용도: 도시형생활주택

수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 4층403호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 수원지방법원 2023타경13205 (12) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (12)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층403호

용도: 다세대주택 (건축물 현황상 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지지분: 16.56㎡ (약 5.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

건물지분: 28.7㎡ (약 8.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 유동화 물건

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층403호에 위치하고 있습니다.

"세류역(지하철 1호선)"" 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주위로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용 편의는 보통입니다.

대상 물건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

주변에는 세류초등학교와 같은 교육시설과 더불어 소규모 상가, 편의점, 식당 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

물건의 특이사항으로는 선순위 임차권이 존재하며, 유동화 물건이라는 점을 주목해야 합니다.

가장 중요한 주의사항은 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점입니다. 이는 추후 소유권 행사나 대지권 이용에 복잡한 법적 문제가 발생할 소지가 있으므로 철저한 권리 분석과 법률 자문이 필수적입니다.

선순위 임차권의 존재는 낙찰자가 임차인의 권리를 승계하거나 해결해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 임차인의 현황 및 계약 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 세류동 일대는 세류역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

건물 내에서 일부는 근린생활시설로, 다수는 도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있어 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 바탕으로 하며, 상가 및 오피스텔 등의 업무 시설도 혼재하여 직주근접의 가능성도 있습니다.

인근에는 세류역(지하철 1호선)이 있어 광역적인 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 외부 활동이 편리합니다.

주변에 식당, 카페, 편의점, 소규모 상점 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

현재까지 파악된 바에 따르면, 물건지와 인접하여 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 지역 특성상 소음이나 기타 환경적 요인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로, 현장 답사를 통한 정밀한 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

외벽은 화강석붙임 및 스타코플렉스 마감, 내벽은 페인팅, 벽지도배 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 알루미늄 샷시 2중 창호로 시공되었습니다.

내부에는 위생 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

세류역(지하철 1호선)과의 인접성 덕분에 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 접근성도 뛰어납니다.

주변에 학교, 공원, 관공서, 숙박시설 등 다양한 편의시설이 혼재하여 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

선순위 임차권의 존재는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 임차인과의 협상을 통해 해결해야 할 금전적, 법적 부담을 야기할 수 있습니다.

대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점은 본 건물의 대지 사용 및 소유권과 관련된 심각한 법적 하자일 수 있습니다. 이는 소유권 행사, 재건축, 증축 시 큰 제약이 될 수 있으며, 법률 전문가와 함께 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

유동화 물건이라는 점은 금융 구조가 복잡할 수 있음을 시사하며, 권리 관계의 복잡성을 증대시킬 수 있습니다.

건축물 현황도와 실제 점유 사용 현관 호수가 상이했던 이력이 있으나, 현재는 정리된 것으로 보입니다. 다만, 이와 같은 공부와의 차이 이력은 추후 행정 처리 시 예상치 못한 문제를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

임대 관계가 미상인 점은 현재 거주 중인 임차인이 누구인지, 임대 조건은 어떠한지 등에 대한 불확실성을 내포하고 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동 소재, 지하철 1호선 세류역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하다는 장점을 가지고 있습니다.

건물은 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸)으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 가능성이 있으며, 인근의 편의시설 및 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

하지만 '선순위 임차권', '대지권 관련 토지 별도 등기', '유동화 물건' 등 복잡하고 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 대지권 관련 별도 등기는 권리 관계를 매우 복잡하게 만들 수 있는 요소이므로, 철저한 법률 검토 없이는 투자를 권하기 어렵습니다.

심각한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 환경에 대한 면밀한 현장 조사가 추가로 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 입지적 장점에도 불구하고 높은 법적 위험성을 동반하고 있어, 해당 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 입지: 지하철 1호선 세류역 역세권으로, 서울 및 수도권으로의 접근성이 뛰어나며 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

다용도 활용 가능성: 건물 내 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸)은 다양한 임대 수요를 충족시킬 수 있으며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 세류역 주변의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

투자 시 고려사항: 선순위 임차권 및 대지권 관련 별도 등기의 법적 문제를 해결할 수 있는지 여부가 투자의 핵심입니다. 법률 전문가와 함께 권리 관계를 명확히 파악하고, 잠재적 리스크를 감수한 투자 전략을 수립해야 합니다.

법원 정보

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