나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경13205
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 5층502호
• 용도: 도시형생활주택

수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 5층502호 | 감정가: 114,000,000원 | 최저가: 55,860,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 수원지방법원 2023타경13205 (15) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

토지지분: 12.52㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.70㎡ (약 6.56평)

건물지분: 21.7㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 세류역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장과 지하철역과의 거리 및 운행 상태를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 물건 북측으로는 약 8미터, 동측으로는 약 6미터, 남측으로는 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 집합건물(다세대주택)의 대지권 등기가 완료되기 전에 토지에 근저당, 가압류 등 다른 권리가 설정되어 있어, 해당 토지 등기부에 건물 등기부와는 별개의 등기가 남아 있음을 의미합니다. 이러한 '토지별도등기'는 토지 소유권이나 이용에 관한 분쟁 가능성, 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 경매 절차에서 토지별도등기가 담보물권인 경우 낙찰로 인해 소멸하는 것이 원칙이나, 경우에 따라 인수해야 하는 권리일 수 있으므로 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다. 본 물건은 또한 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다. 임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태('미상')입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건은 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역에 위치해 있어 비교적 활발한 상권의 이점을 가지고 있습니다. 주변에 아파트, 주택, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 공존합니다. 건물 자체는 1개 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 나머지 16개 호실은 도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 경매 물건인 5층 502호는 도시형생활주택(원룸)으로 사용 중일 가능성이 높습니다. 세류역이 인근에 위치하여 유동인구가 기대되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 검색된 정보 상으로는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치하며, 외벽은 화강석 및 스타코플렉스 마감, 내벽은 페인팅, 벽지, 타일 마감, 창호는 알루미늄 2중 창호로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다. 인근에 세류역(지하철 1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 접근성 또한 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 점입니다. 이는 토지 소유권과 건물 소유권이 완전히 분리되지 않았거나, 토지에 대한 별도의 채권 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이로 인해 추후 토지 사용료(지료) 지급, 토지 추가 매입, 혹은 소유권 분쟁 등의 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 불명확하여 인수 시 임차인과의 명도 문제나 공실 위험을 고려해야 합니다. 건물 면적이 21.70㎡ (약 6.56평)으로 다소 협소하여 특정 수요층에 한정될 수 있다는 점도 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

수원지방법원 2023타경13205 (15) 물건은 지하철 1호선 세류역 인근의 편리한 입지와 다양한 편의시설을 갖춘 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 건물의 구조 및 설비 또한 무난하며, 원룸형 주택으로 임대 수요가 기대됩니다. 그러나 '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 중대한 권리상의 흠결이 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 이 위험 요소를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면 투자의 가치를 가질 수 있으나, 그렇지 않을 경우 예상치 못한 추가 비용이나 법적 문제 발생 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

세류역 초역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 원룸형 주택으로서의 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 주변 상권과의 연계성 및 도시형생활주택 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 투자를 결정하기 전에 반드시 '토지별도등기'의 구체적인 내용과 소멸 여부, 인수 조건 등을 확인하여 권리 관계를 명확히 해야 합니다. 만약 토지 문제가 해결 가능하거나 그 영향이 미미하다면, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 시세 차익을 노려볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계