나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2023.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류역(지하철1호선)"" 남동측 인근에 위치하며 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용오피스텔, 업무용빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역과의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통 이용편의는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제1층 제101호 외 16개호로서,
외 벽: 화강석붙임 및 스타코플렉스 마감 등.
내 벽: 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창 호: 알미늄샷시 2중 창호임.

이용상태

일련번호 1) 근린생활시설로 이용중임.
일련번호 2)~17) 도시형생활주택(원룸)으로 이용중임.

설비내역

위생 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

■ 형태
인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지임.
■ 이용상황
근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

대상물건은 기준시점(2023년 12월 28일) 당시 일련번호 2)~17) 구분건물은 집합건축물대장상 건축물현황도의 호수 표시와 현황 점유사용중인 현관 호수 표시가 상이하였으나 작성일(2025년 09월 03일) 현재건축물현황도의 호수 표시가 정리되어 현관 호수와 일치하는 바, 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음
2. 재매각임, 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9, 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 116,000,000원

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

건물사용승인일: 2015년

2.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 재건축구역, 공동담보, 별도등기, 재매각

주의사항:

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 존재함.

* 본 건은 재매각 물건으로, 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 준비해야 함.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 세류역에서 남동측 인근에 자리하고 있음. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 세류역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 도로상태

대상 물건은 북측 약 8미터, 동측 약 6미터, 남측 약 4미터 폭의 포장된 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없음.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기사항 증명서상 주요 권리사항은 다음과 같음.

* 소유권보존: 김정순 (2015-11-10)

* 근저당: 우리은행 (2015-11-17, 금480,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김연희 (2016-03-04, 매매)

* 주택임차권: 김상백 (2025-01-10, 금80,000,000원) - 말소예정

* 압류: 수원시 (2023-10-24) - 말소예정

* 임의경매: 우리은행 (2023-12-20) - 말소예정

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-02-28) - 말소예정

등기부채권 총액: 910,000,000원

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-02

* 확정일자: 2023-01-02

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기가 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담은 없음.

4.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2015-11-17)보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정임. (예: 임차권, 압류, 임의경매, 가압류 등)

보고서 작성 시점(2026-08-05) 기준으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권은 없음)

5. 상권분석

5.1. 주변 매매 시세

제공된 주변 매매 및 임대 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역 내 물건들의 최근 시세는 다음과 같음.

* 심우(1981년 준공, 연립, 40.13㎡): 2026년 7월 기준 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래됨.

* 더스테이세류(2022년 준공, 다세대, 54.11㎡): 2026년 7월 기준 26,000만원에 거래됨.

5.2. 시세 분석

본건은 2015년에 준공된 도시형생활주택으로 전용면적 22.18㎡(약 6.71평)임.

주변 비교 물건 중 1981년 준공된 '심우' 연립주택의 면적 대비 가격은 3.3㎡당 약 30만원~32만원 수준임.

반면, 2022년 준공된 '더스테이세류' 다세대주택은 면적 대비 약 48만원 수준으로, 신축 건물의 가치가 높게 반영됨.

본건은 2015년 준공으로 '심우'보다는 신축이며, '더스테이세류'보다는 연식이 있으나, 비슷한 규모의 도시형생활주택임을 고려할 때, 신축 건물의 시세가 더 현실적인 참고가 될 수 있음. 22.18㎡ 기준으로 산정 시 약 106,000,000원 수준의 시세로 추정 가능함.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 4층에 위치함. 외벽은 화강석 및 스타코플렉스 마감, 내벽은 페인팅, 벽지도배, 타일 마감, 창호는 알루미늄 2중 창호임. 위생 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 주차장 설비 등이 갖추어져 있음.

6.2. 주변 편의시설

본건은 지하철 1호선 세류역 인근에 위치하며, 주변에 상가, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 편임. 주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 상업 밀집 지역으로 혐오시설이나 주민 기피시설은 발견되지 않았음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 별도등기

대지권의 목적인 토지에 별도의 등기가 존재한다는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 이는 토지 소유권이나 사용권리에 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 토지 관련 등기 및 법적 사항을 면밀히 확인해야 함.

7.2. 재매각 관련

본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 낙찰이 이루어지지 않았음을 의미함. 이는 가격이나 권리관계 등 예상치 못한 문제가 존재할 가능성을 시사하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

7.3. 기타

* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인이 존재할 경우 추가적인 협의나 절차가 필요할 수 있음. (단, 현재 임차인은 대항력 없어 보증금 미인수)

* 재건축 구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 사업 진행 상황은 별도 확인이 필요함.

8. 종합 의견

본건은 세류역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편임. 2015년 준공으로 비교적 신축이며, 임차인의 대항력도 없어 권리관계가 비교적 명확함. 그러나 대지권 목적 토지의 별도등기 및 재매각 이력은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 특히 토지 관련 별도등기는 물건의 가치 및 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

9. 투자 포인트

* 지하철 1호선 세류역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

* 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물임.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없음.

* 재건축 구역에 포함되어 있어 장기적인 개발 가능성을 기대할 수 있음.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원임. 주변 시세 분석 결과, 유사 신축 건물의 면적당 가격을 고려하면 약 106,000,000원 수준의 시세가 추정됨.

그러나 본건은 대지권 토지에 별도등기가 있고 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 실제 경매에서의 낙찰가는 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있음.

따라서, 토지 관련 별도등기에 대한 법적 검토를 완료한 후, 정확한 최저매각가격 확인 후, 예상 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함. (정확한 입찰가는 최저매각가격 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.