나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층401호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경13205
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 4층401호
• 용도: 도시형생활주택

수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 4층401호 | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 56,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 수원지방법원 2023타경13205 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 4층401호

용도: 다세대주택 (현황 근린생활시설, 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 12.80㎡ (약 3.87평)

건물면적: 22.18㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 선순위임차권

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

1.2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 "세류역"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 편의 또한 보통으로 평가됩니다. 대상 물건은 북측 노폭 약 8미터, 동측 노폭 약 6미터, 남측 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 핵심 권리 분석 사항으로는 '유동화물건'이라는 점과 '선순위임차권'이 존재한다는 점입니다. 특히 선순위임차권은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 중요한 권리이며, 이에 대한 정확한 분석과 대비가 필요합니다. 또한, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 주의사항은 토지 관련 권리에 대한 추가적인 확인이 요구됨을 시사합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가 등이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 현재 건물은 1개 호실은 근린생활시설로, 나머지 16개 호실은 도시형생활주택(원룸)으로 이용되고 있어 다양한 업종 및 주거 형태의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등 생활 편의 시설이 위치하여 기본적인 상권 유동성은 확보된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 가진 5층 건물 중 한 호실입니다. 외벽은 화강석 붙임 및 스타코플렉스 마감, 내벽은 페인팅, 벽지도배 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있으며, 창호는 알루미늄 샷시 이중 창호로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화전, 화재 탐지 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 주거 및 편의 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '선순위임차권'의 존재입니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있으며, 임차인의 계약 내용 및 보증금 규모에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다. 또한, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 사항은 토지 소유권 또는 권리관계에 복잡성이 있을 수 있음을 나타내며, 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다. '임대관계 미상'이라는 점은 현재 정확한 임대 현황 파악이 어렵다는 것을 의미하며, 이는 향후 임대 수익 예측 및 관리에 불확실성을 더합니다. 더불어, 물건지 인근 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전구역(제5구역) 및 군용비행장 소음대책구역(제3종구역)에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 비행 활동으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

수원시 세류동의 지하철 1호선 세류역 인근이라는 역세권 입지는 분명한 장점입니다. 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸)으로 구성된 건물은 다양한 수익 창출 가능성을 제시합니다. 그러나 선순위임차권 존재, 토지 별도등기 문제, 그리고 군사 작전 지역 및 소음대책 구역에 속한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 중대한 리스크 요인입니다. 감정가 116,000,000원은 현 시세 및 권리 관계를 고려하여 신중하게 접근해야 할 금액입니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 1호선 세류역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 활용하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 근린생활시설 및 원룸형 주택의 혼합 구성은 공실 위험을 분산시키고 수요층을 다변화할 수 있습니다. 장기적으로는 지역 개발 및 주변 시세 상승에 따른 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 잠재적 이점에도 불구하고, 선순위 임차권 및 토지 별도등기 문제에 대한 철저한 권리 분석과 해결 방안 모색이 최우선 과제이며, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계