나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층503호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경13205
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 5층503호
• 용도: 도시형생활주택

수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 5층503호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 수원지방법원 2023타경13205 (16) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 5층503호

용도: 다세대주택 (근린생활시설 및 도시형생활주택)

감정가: 150,000,000원

토지면적: 16.56㎡ (약 5.01평)

건물면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건종별: 구분건물(다세대주택, 근린생활시설)

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 세류역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 지하철역과의 거리, 운행 상태 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다. 북측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터, 남측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 유동화 물건으로, 선순위 임차권이 존재합니다. 이는 임차인의 권리가 근저당권 등 다른 채권보다 앞설 수 있음을 의미하므로, 임차인의 현황, 계약 내용, 대항력 유무 등을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점은 매우 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 이는 토지 자체에 별도의 권리 관계(저당권, 가압류 등)가 존재하거나, 대지 사용권과 관련된 복잡한 문제가 있을 수 있음을 시사합니다. 이러한 별도 등기의 성격과 잠재적 위험성을 철저히 분석해야 하며, 낙찰자가 이를 인수해야 하는 조건이 있는지 매각물건명세서를 확인하는 것이 필수적입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

1.4. 상권 분석

물건이 위치한 세류동은 세류역을 중심으로 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보입니다. 주변에 다양한 종류의 주택, 업무 시설, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 지하철 1호선 세류역 인근은 역세권의 이점을 활용한 상권이 발달할 가능성이 높으며, 유동인구 또한 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 대형 상권이나 특정 전문 상권이라기보다는 지역 주민을 기반으로 한 생활 밀착형 상권의 성격이 강할 것으로 보입니다. 수원시의 주요 상권으로는 수원역, 인계동(수원시청 앞), 영통역 등이 언급되며, 이들 지역은 각각 다른 특징을 보입니다. 본 물건의 상권은 이러한 대형 상권과는 차이가 있으나, 지역 내에서의 기본적인 수요는 충족시킬 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

지하철 1호선 세류역이 인근에 위치하여 수원역 등 주요 거점 지역으로의 이동이 편리합니다. 주변에 아파트, 다세대주택, 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 학교, 관공서, 공원 등 다양한 공공 및 편의 시설이 주변에 위치하고 있으며, 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 보통 수준으로 평가되어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '선순위 임차권'과 '대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음'입니다. 선순위 임차권은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있는 요인입니다. 특히, 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 배당 요구 여부 등에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다. '토지 별도 등기'는 매우 심각한 문제로, 건물과 토지의 소유권 관계가 분리되어 있거나 토지에 대한 별도의 채권이 존재하여 건물 소유자가 토지를 사용하지 못하거나 추가적인 변제가 필요할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 분석 없이 입찰 시 큰 손해를 볼 수 있습니다. 또한, 공부와의 차이(과거 건축물현황도와 현황 점유 사용 호수 불일치)가 있었으나 정리되었다는 점은 긍정적이나, 과거 이력에 대한 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다. 현재 검색된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세류역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, '선순위 임차권'과 '토지 별도 등기'라는 중대한 권리상의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 전문적인 법률 및 권리 분석을 통해 인수해야 할 금액이나 발생 가능한 모든 추가 비용을 정확히 산정한 후 신중하게 접근해야 합니다. 특히 토지 별도 등기의 경우, 해당 등기의 구체적인 내용과 법적 효력을 반드시 확인하고, 매각물건명세서상의 특별 매각 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 1호선 세류역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 임대 수익 잠재력 : 다세대주택 및 근린생활시설로 이용 중이므로, 권리 관계 정리가 확실하다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 저평가 가능성 : 중대한 권리상의 문제로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 모든 위험 요소를 감안한 최종 취득 가격 산정 필수)

투자 시 유의사항 :

본 물건의 가장 큰 투자 위험은 '선순위 임차권'과 '토지 별도 등기'입니다. 이 두 가지 사항에 대한 철저한 권리 분석 및 법률 검토 없이는 투자를 권장하지 않습니다. 임차인과의 협상, 토지 별도 등기 관련 소송 가능성, 관련 비용 등을 모두 고려하여 최종 투자 결정을 내려야 합니다. 전문가와의 상담을 통해 안전하게 접근하시기 바랍니다.

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