나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 2층204호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2023타경13205
• 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 2층204호
• 용도: 도시형생활주택

수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 2층204호 | 감정가: 113,000,000원 | 최저가: 55,370,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 수원지방법원 2023타경13205 (5) 물건 보고서

1.1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

건물면적 (전용면적 추정): 21.50㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권, 유동화물건

주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 1호선 세류역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의 또한 보통입니다.

북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 약 6미터, 남측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로(폭 8m~10m, 8m 미만) 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 비행안전구역 및 소음대책구역 지정은 해당 지역의 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매로, 채무자 또는 소유자의 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다.

주요 채권자는 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 정확한 채권 내용은 추가 확인이 필요합니다.

보고서상 '선순위 임차권'이 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 임차권을 인수해야 하는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 명도 시 발생할 수 있는 부담 및 추가 비용과 직결되는 매우 중요한 사항입니다.

본 물건은 유동화 물건으로, 자산유동화 과정을 거쳐 경매에 나온 특징이 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 대지권의 목적인 토지에 별도 등기가 있다는 점입니다. 이는 토지 소유권 또는 이용에 관한 법률적 문제가 있을 가능성을 시사하므로, 철저한 권리 분석 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 주거용 건물 외에도 근린생활시설, 업무용 빌딩, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 내에서 소비 활동이 이루어지는 복합 상권의 형태를 띱니다.

지하철 1호선 세류역을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 주변 주거단지와 상업시설이 어우러져 있어 잠재적인 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

역세권이라는 지리적 이점과 다양한 편의시설이 공존하는 점은 향후 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 감정평가서 요약에 없으며, 지도 검색 결과 인근에 대규모 공업시설이나 폐기물 처리장 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사시설 보호구역 및 소음대책구역에 포함된 점은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

교통 환경으로는 지하철 1호선 세류역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다.

마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

인근 공원 등 녹지 공간이 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 낙찰 후 해당 임차인의 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

'대지권의 목적인 토지에 별도 등기 있음'이라는 주의사항은 토지 소유권이나 관련 권리 관계에 심각한 문제가 있을 가능성을 내포하고 있습니다. 이에 대한 법률 전문가의 정확한 진단과 해결 방안 모색이 필수적입니다.

본 물건이 유동화 물건이라는 점은 채권 매각 과정에서의 추가적인 변동성이나 예상치 못한 절차가 발생할 수 있음을 의미합니다.

감정평가 요약에 '임대관계는 미상'이라고 명시되어 있어, 현재 실제 점유 관계, 임대차 계약 조건, 공실률 등에 대한 확인이 불가능한 상태입니다.

과거 집합건축물대장상의 호수 표시와 현황 점유 사용 중인 현관 호수 표시에 상이가 있었던 이력이 있으나, 현재는 정리되어 일치하는 것으로 보고되었습니다. 그러나 현장 실사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 세류동의 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸)으로, 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 '선순위 임차권' 및 '토지 별도 등기'라는 중대한 권리상의 하자가 존재하여, 이러한 위험 요소들에 대한 철저한 분석과 해결책 마련이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

이러한 잠재적 리스크들을 정확히 파악하고 효과적으로 관리할 수 있다면, 역세권이라는 장점을 활용한 임대 수익 창출 등의 투자 기회를 모색해 볼 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

지하철 1호선 세류역과 인접한 역세권이라는 점에서 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리한 장점이 있습니다.

원룸 형태의 도시형생활주택으로, 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

소액으로 투자를 시작할 수 있는 기회로, 향후 주변 지역 개발 가능성 또한 잠재적 투자 가치로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 위에서 언급된 선순위 임차권 및 토지 별도 등기 관련 위험 요소를 해소하고 명확한 인수 범위 및 추가 비용을 파악한 후에 투자를 결정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매12계