나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 3층302호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-02-20
물건 개요
나이스옥션 법원경매 수원 2023타경13205 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 3층302호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2023타경13205
- 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 3층302호
- 용도: 도시형생활주택
수원지방법원 경매12계 2023타경13205 | 소재지: 경기도 수원시 권선구 정조로384번길 18, 3층302호 | 감정가: 114,000,000원 | 최저가: 55,860,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 수원지방법원 2023타경13205 (7) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 수원지방법원 2023타경13205 (7)
소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1166-9 3층302호
용도: 다세대주택 (감정평가요항표 상 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중)
감정가: 114,000,000원
토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)
건물면적: 21.70㎡ (약 6.57평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 엘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건, 선순위임차권 존재 가능성
주의사항: 대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음 (인수 여부 확인 필수)
감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표
1.2. 위치 및 주위환경
대상 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, 지하철 1호선 세류역에서 남동측 인근에 위치합니다.
주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 업무용 빌딩, 상가, 학교, 관공서, 숙박시설, 공원 등이 혼재된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
1.3. 교통상황
대상 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
1.4. 건물의 구조 및 이용상태
건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 302호입니다. (참고: 감정평가요항표상에는 1층 101호 외 16개호로 언급되어 있어, 본건 302호의 정확한 현황 재확인 필요)
외벽은 화강석 붙임 및 스타코플렉스 마감 등이며, 내벽은 페인팅, 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 알루미늄 샷시 이중 창호입니다.
이용상태는 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중입니다. (주: 해당 호수의 정확한 이용 현황 재확인 필요)
1.5. 설비내역
위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.
1.6. 토지 관련 정보
토지의 형상은 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지입니다.
토지 이용상황은 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태는 대상 물건 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.
1.7. 공부와의 차이 및 기타 참고사항
대상 물건은 기준시점 당시 집합건축물대장상 건축물현황도의 호수 표시와 현황 점유사용중인 현관 호수 표시가 상이하였으나, 현재는 정리되어 일치하는 것으로 확인되었습니다. (경매 진행 시 참고)
임대관계는 미상입니다.
2. 입지조건
본 물건은 지하철 1호선 세류역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.
주변에 주거시설(아파트, 다세대주택, 오피스텔)과 상업시설, 업무시설, 학교, 관공서 등이 복합적으로 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.
다양한 도시 기반 시설이 잘 갖춰진 지역으로, 안정적인 주거 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.
3. 권리분석
본 건은 부동산 임의경매로 진행 중인 물건입니다.
핵심적인 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.
첫째, '대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음'이라는 주의사항은 매우 중요합니다. 이는 토지에 대한 소유권 외의 별도 권리가 설정되어 있음을 의미하며, 이 권리가 말소기준권리보다 선순위일 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 높습니다. 해당 별도등기의 정확한 내용(예: 지상권, 전세권 등)과 그 효력 발생 시점을 면밀히 확인하여 인수 범위와 추가 비용을 산정해야 합니다.
둘째, '선순위 임차권'의 존재 가능성입니다. 유동화 물건의 특성상, 임차인의 대항력 유무 및 배당 여부를 철저히 파악해야 합니다. 만약 선순위 임차권이 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 한다면, 이는 명도 부담과 추가적인 금전적 손실로 이어질 수 있습니다. 따라서 임차인의 전입일자, 점유 시점, 확정일자 등을 확인하여 권리 분석을 진행해야 합니다.
권리 분석은 본건의 투자 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소이므로, 전문가와 함께 철저하게 진행하시는 것을 권장합니다.
4. 상권분석
수원시 권선구 세류동, 특히 세류역 인근 지역은 수원시의 주요 교통 거점 중 하나로, 유동인구가 꾸준하게 발생하는 상권입니다.
본 물건은 근린생활시설 및 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중인 것으로 파악되어, 지역 내 직장인, 학생, 1~2인 가구 등을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 분석됩니다.
주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 거주민 및 상가 이용객 모두에게 편리한 환경을 제공합니다.
따라서, 본 물건의 위치와 형태를 고려할 때, 안정적인 임대 수요를 기반으로 한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있다고 판단됩니다.
5. 생활정보
본 물건은 지하철 1호선 세류역과 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.
주변에 학교, 관공서, 공원 등이 위치하여, 교육, 행정, 여가 활동을 위한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.
또한, 상가 및 업무시설이 혼재되어 있어 생필품 구매, 금융 업무, 식사 등 일상생활에 필요한 모든 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.
구체적인 편의시설(병원, 마트, 은행 등) 및 학교 명칭, 거리는 추가적인 현장 방문 및 지도 검색을 통해 상세 파악이 가능합니다.
6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 '권리 인수'와 관련된 부분입니다.
1. 선순위 임차권: 낙찰자가 인수해야 하는 선순위 임차인이 존재할 경우, 보증금 반환 및 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
2. 토지 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도등기가 말소기준권리보다 선순위일 경우, 해당 권리를 낙찰자가 인수하게 되며 이는 감정가 외 추가적인 매입 비용으로 작용할 수 있습니다.
3. 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건보다 권리관계가 복잡하거나, 특수 계약 조건이 있을 수 있어 주의 깊은 분석이 요구됩니다.
4. 건축물 현황 불일치: 과거 공부와의 차이가 있었으나 정리되었다는 점은 긍정적이나, 만약 잔존하는 불일치 사항이 있다면 추후 건축 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.
5. 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설(예: 고물상, 대규모 공업 시설, 폐기물 처리 시설 등)이 존재할 경우, 거주 환경 및 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (별도 조사 필요)
7. 종합 의견
본 물건은 지하철 1호선 세류역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과, 지역 내 다양한 편의시설 및 주거/상업 시설 혼재로 인한 안정적인 수요가 기대되는 투자 대상입니다.
다만, '선순위 임차권' 및 '대지권 관련 토지 별도등기'라는 중대한 권리 인수 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이 두 가지 권리상의 문제가 본 건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.
따라서, 철저한 권리 분석을 통해 인수해야 할 권리의 범위와 예상 비용을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 잠재력 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.
8. 투자 포인트
1. 탁월한 입지: 지하철 1호선 세류역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 지역 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.
2. 수익형 부동산으로서의 활용: 근린생활시설 및 원룸으로 이용 가능하여, 공실률이 낮을 것으로 예상되는 지역 특성상 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (구체적인 임대료 시세 조사 및 수익률 계산 필수)
3. 권리 분석 기반의 저가 매수 기회: 선순위 임차권 및 토지 별도등기와 같은 권리상 리스크로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 단, 인수되는 권리의 총 비용을 감안하여 최종 투자 수익률을 계산해야 합니다.
4. 철저한 조사와 명확한 전략: 본건은 권리 분석의 중요성이 매우 높습니다. 권리 분석 전문가와 협력하여 해당 권리들의 인수 여부, 명도 가능성, 예상 비용 등을 면밀히 파악하고, 이에 기반한 명확한 투자 전략을 수립하는 것이 성공 투자의 관건입니다.
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