나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [24] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층802호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [24] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층802호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층802호 | 감정가: 169,000,000원 | 최저가: 40,577,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (24)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층 802호

용도: 노유자시설 (감정평가서상 현황은 '스마일요양병원'으로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

건물면적: 76.13㎡ (약 23.03평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태)

감정가: 169,000,000원

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 수인분당선 호구포역 북측 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 제1종 지구단위계획구역(논현2)에 해당합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설 및 대단위 아파트 단지가 혼재되어 있는 복합 상권으로, 안정적인 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 환경

수인분당선 호구포역이 인근에 소재하며, 노선버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 북동측, 남동측, 남서측으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

3. 물건 및 상권 분석

3.1. 물건 현황

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물이며, 2011년 3월 30일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다.

대상 물건인 802호는 8층 전체(801호, 802호, 803호)가 '스마일요양병원'으로 이용되고 있는 것으로 보아, 호실 단위가 아닌 병원 시설의 일부로 통합 운영되고 있는 것으로 판단됩니다.

3.2. 상권 분석

본건이 속한 에이스프라자는 논현지구 내 주요 상권에 위치하며, 지하철역과 인접하여 유동인구가 풍부한 상업 지역입니다.

해당 물건의 용도가 '노유자시설'이며, 현황이 '요양병원'으로 사용되고 있어, 상권 내에서도 특수 목적 시설로서 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3.3. 주변 시설 및 생활정보

주변에는 대규모 아파트 단지와 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 좋습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 투자 가치를 크게 저해할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 상업지역 특성상 주정차 단속 등이 있을 수 있으니 유의해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 기본 사항

매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 류OO으로 동일합니다.

4.2. 대지권 미등기 및 리스크

본건의 최대 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다. 이는 토지 소유권이 건물 등기부에 완전히 정리되지 않았음을 의미합니다.

주의사항에 따르면, 토지에 대한 매매대금은 한국토지주택공사에 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 제약사항이 설정되어 있습니다.

이러한 제약사항들은 매각 후 낙찰자가 직접 복잡한 법적 절차(소송 또는 등기 해소 절차)를 통해 해소해야 완전한 대지권 등기가 가능하며, 이 과정에서 추가적인 시간, 비용(법무 비용, 소송 비용), 행정적 노력이 발생할 수 있습니다.

5. 투자 분석 및 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 미등기로 인한 소유권 확보의 불완전성입니다. 토지에 대한 매매대금은 완납되었지만, 20여 건의 등기 제약사항을 해소하는 과정이 예상보다 길어지거나 복잡해질 가능성이 있습니다. 이로 인해 대출 진행에 제약이 발생하거나 매매 시기에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

수인분당선 호구포역 초역세권 일반상업지역에 위치한 최고의 입지 조건입니다.

현재 요양병원으로 이용 중인 노유자시설로, 특수 시설의 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

토지대금이 완납된 상태이므로, 권리 분석의 리스크가 존재하지만, 이를 해소할 경우 완전한 소유권을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5.3. 종합 의견

본건은 초역세권 상업시설로서 우수한 입지적 가치와 안정적인 용도(요양병원)를 갖추고 있습니다.

다만, 대지권 미등기 및 20여 건의 등기 제약사항이라는 중대한 권리상 하자가 존재하는바, 이는 상당한 시간과 추가 비용을 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 참여 전 반드시 등기 청구권 관련 법적 해소 방안 및 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계