나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [25] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층803호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [25] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층803호 노유자시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층803호 | 감정가: 176,000,000원 | 최저가: 42,258,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 및 면적

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (25)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층 803호

용도: 노유자시설 (병원, 요양시설 관련 용도로 이용 중)

건물면적 (전용면적): 79.12㎡ (약 23.93평)

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물이며, 2011년 3월 30일에 사용승인된 비교적 신축급 상업시설입니다.

본건이 소재한 에이스프라자 건물은 1층에 코리아축산, 별난아이스25, 노랑주전자, 장금수 부대찌개 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

특히 2층, 4층, 5층, 6층, 7층, 8층(본건 포함), 9층(식당/휴게실)은 스마일요양병원이 주요 임차인으로 넓은 면적을 사용하고 있습니다. 본건 803호 또한 현재 스마일요양병원 시설의 일부로 이용 중인 것으로 보입니다.

1.3. 핵심 특이 및 주의 사항 (권리분석의 핵심)

본건은 '대지권 미등기' 물건입니다. 다만, 감정평가서에 따르면 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 한국토지주택공사(LH)로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었음에도 불구하고, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 약 20여 건의 소유권 이전 등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실입니다. 이는 낙찰자가 소유권이전등기를 실행하는 과정에서 매우 복잡한 권리 관계 해소 절차와 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 도보 이용이 용이한 역세권 입지입니다.

주변은 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성이 모두 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건물은 북동측 및 남동측 노폭 약 15미터, 남서측 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 논현동 일대는 인천 남동공단과 인접하면서도 배후에 대규모 아파트 단지를 끼고 있는 항아리 상권의 특징을 가집니다. 일반상업지역에 속하며, 건물 자체가 요양병원이라는 고정 수요층을 확보한 시설로 대부분 사용되고 있어 수익의 안정성 측면에서는 긍정적입니다.

주변은 제1종지구단위계획구역(논현2)으로 체계적인 개발이 이루어진 지역입니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

본 물건지 주변은 아파트 단지와 상업시설이 밀집된 지역으로 생활 편의시설 접근성이 매우 높습니다.

혐오시설 정보: 해당 지역은 과거 논현고잔동 쓰레기 소각장 설치 문제로 주민들이 반대하는 청원이 있었던 지역입니다. 논현동 주거지와 가까워 소각장 설치 관련 이슈가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 평가

3.1. 권리 분석 (요약)

본 경매는 채무자 류OO, 소유자 류OO으로 소유자와 채무자가 동일한 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 형식적인 권리관계는 복잡하지 않을 가능성이 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (최대 리스크)

대지권 미등기는 소유권 행사에 가장 큰 걸림돌입니다. 매매대금이 완납되었다는 사실은 긍정적이나, 토지의 소유권이전등기청구권에 설정된 **20여 건 이상의 제약사항(가압류, 압류 등)**은 반드시 해결해야 하는 문제입니다.

낙찰자가 소유권 등기를 위해서는 이 모든 제약사항을 개별적으로 해소하거나 법적인 절차를 통해 일괄 정리해야 하는 난이도가 높은 과제가 남아있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 및 비용 부담 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 수인분당선 호구포역 인근 일반상업지역에 위치하며, 건물의 주된 용도가 요양병원으로 안정적인 수요를 확보하고 있다는 점에서 우수한 입지와 안정적인 사용 환경을 가집니다. 전용면적 79.12㎡ (약 23.93평)의 면적으로 감정가 1억 7천 6백만 원은 평당 약 735만 원 수준입니다.

그러나 본건의 최대 리스크는 '대지권 미등기' 및 '소유권이전등기청구권에 대한 20여 건의 제약사항'입니다. 이는 명도(인도) 문제가 아닌 소유권 취득 자체에 대한 리스크로, 해결 난이도 및 불확실성이 매우 높습니다. 따라서 일반적인 경매 물건 대비 상당한 금액적 안전마진을 확보할 수 있는 보수적인 입찰이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철역 인근, 일반상업지역의 우수한 교통 및 접근성.

용도의 안정성: 건물의 주요 용도가 병원 및 요양시설로 장기적이고 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있음.

잠재적 리스크 대응 능력 필수: 대지권 미등기 및 소유권 이전 제약사항에 대한 명확한 법적 해결 방안 모색 및 관련 비용 산출이 선행되어야 합니다. 이 리스크를 감수하고도 높은 수익률을 기대할 수 있는 저가 입찰이 관건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계