나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [16] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층303호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [16] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층303호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층303호 | 감정가: 541,000,000원 | 최저가: 129,894,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (16)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 541,000,000원

소유자/채무자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층303호

용도: 근린생활시설 (상가)

건물면적: 170.12㎡ (약 51.46평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기이나 매각에 포함)

구조: 철근콘크리트구조, 지하3층/지상10층 건물 중 3층 (사용승인일: 2011.03.30.)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

위치: 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 중심 상업 지역임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 지하철 호구포역 및 노선버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 매우 우수함.

도로 현황: 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 광고 효과가 좋음.

토지이용계획: 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2) 내에 위치하며, 중로1류(폭 20m-25m) 등에 접하고 있어 상업시설로서의 가치가 높음.

혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 본 건물의 인근 상업지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 생활 중심 상권으로 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물 구조 및 설비: 2011년에 건축된 건물로, 철근콘크리트 구조로 되어 있으며 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 등 기본적인 설비를 갖추고 있어 건물 관리 상태는 양호할 것으로 판단됨.

이용 상태 (3층): 본 건이 위치한 3층은 'Uni 당구클럽'으로 이용 중인 것으로 보아, 상층부 상가로서 접근성이 용이한 업종이 입점해 있음.

건물 전체 이용 현황: 1층은 축산, 아이스크림, 주점, 부대찌개 등 다양한 식음료 업종이 밀집해 있으며, 2층부터 8층까지는 '스마일요양병원'이 주를 이루고 있어, 병원을 방문하는 유동인구의 잠재적 수요를 기대할 수 있음.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매로 채권자 신청에 의해 진행 중인 사건임.

매각 대상: 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 투자자는 건물과 토지에 대한 권리를 동시에 취득하게 됨.

3.2. 잠재적 리스크

대지권 미등기 리스크: 본 건은 '대지권 미등기'이나, 감정평가서에 따르면 매각 목적물 및 평가에는 포함되었음. 그러나 **가장 큰 리스크**는 한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 **20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정**되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었다는 점임(2023.08.29.자).

이전등기 제약사항의 영향: 이는 낙찰자가 소유권을 취득하더라도 토지 대지권에 대한 온전한 소유권 이전등기를 확보하는 과정에서 복잡하고 긴 법적 절차(소송 또는 다수의 채권 해소)가 필요할 수 있음을 의미함. 이로 인해 잔금 납부 후에도 권리 행사에 상당한 지연과 추가 비용이 발생할 가능성이 높음.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 상권 분석

본 건은 아파트 단지 및 업무시설이 밀집된 논현지구 내 중심 상업지역에 위치하며, 호구포역 초역세권 입지로 유동 인구 확보에 유리함.

건물 내 대형 요양병원 입점: 건물 내 상당수의 층이 대형 요양병원으로 이용되고 있어, 해당 병원 이용객 및 종사자들의 상시적 유동인구가 확보되어 3층 근린생활시설의 업종 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

이용 상태: 현재 당구장으로 이용 중이며, 이는 상층부 상가에서 안정적으로 운영될 수 있는 비교적 전문적인 업종임.

4.2. 투자 포인트

최상급 입지: 호구포역 역세권에 위치한 상업지역 핵심 상가 건물이며, 주변에 대규모 주거단지(논현, 한화지구 약 3만 2천여 세대)를 배후로 두고 있어 기본적인 수요는 확보되어 있음.

토지/건물 일괄 매각: 건물과 토지에 대한 권리를 한 번에 매입할 수 있는 기회임 (단, 잠재적 리스크 항목 주의).

4.3. 종합 의견

본 물건은 상업지역 내 역세권의 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가 대비 투자 가치는 충분하다고 판단됩니다. 그러나 **대지권 미등기 및 토지 이전등기 청구권에 대한 20여 건의 법적 제약사항**은 매우 중대한 잠재적 리스크로, 예상치 못한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰자는 해당 제약사항 해소를 위한 법적 절차 및 비용에 대한 **면밀하고 심도 있는 사전 분석**을 반드시 수행해야 합니다. 복잡한 권리 관계 해결에 대한 경험과 자본력을 갖춘 투자자에게 적합하며, 리스크가 가격에 충분히 반영되었는지 여부를 신중하게 판단하여 입찰에 임해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계