나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [17] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층402호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [17] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층402호 노유자시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층402호 | 감정가: 449,000,000원 | 최저가: 107,805,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (17)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층402호

용도: 노유자시설 (병원/요양시설 등)

감정가: 449,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (대지권미등기)

건물면적: 159.34㎡ (약 48.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 대지권미등기 (매각대상 및 평가에 포함됨)

1.2. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 지하철 수인분당선 '호구포역' 북측 인근에 위치한 초역세권 상가입니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 논현동의 핵심 상업 지역으로, 우수한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 이용 계획상 '일반상업지역' 및 '제1종지구단위계획구역'에 위치하여 상업적 가치가 높으며, 북동측 및 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제4층 402호로, 2011년 3월 30일에 사용승인되었습니다.

외벽은 돌붙임 마감 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있습니다.

제시된 정보에 따르면 402호는 현재 '스마일요양병원'으로 이용되고 있는 것으로 보이며, 해당 건물은 2층부터 9층까지 다수의 호실이 스마일요양병원으로 사용되고 있어 건물의 안정적인 임차 환경을 형성하고 있습니다. (노유자시설 용도에 부합)

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

에이스프라자 상권은 호구포역 인근의 중심 상권으로, 1층은 코리아축산, 별난아이스25, 노랑주전자, 장금수 부대찌개 등 다양한 근린생활시설(식당 및 소매점)이 입점해 있습니다.

본건이 위치한 4층을 포함하여 건물 대부분의 층(2~9층)이 대형 앵커 테넌트인 '스마일요양병원'으로 구성되어 있어, 상권의 안정성이 높고 유동 인구 흡입력이 우수합니다.

인천 논현지구의 아파트 단지들로 둘러싸여 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 일반상업지역 내에서도 핵심 입지에 해당됩니다.

주변 시설을 검색한 결과, 본건이 위치한 논현2지구 주변은 상업/주거 복합 개발 지역으로, 인근에 특별히 대규모의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 권리 분석

**매각 대상:** 토지/건물 일괄매각

**채무자/소유자:** 류OO

**채권자:** 한OOOOOO (부동산임의경매)

**가장 중요한 특이사항:** 대지권 미등기

**권리 위험 분석:**

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이나, **대지권 미등기**라는 치명적인 권리상의 하자가 존재합니다.

다만, 한국토지주택공사(LH)의 회신에 따르면 토지에 대한 매매대금은 **완납**되었음이 확인됩니다.

**가장 큰 문제:** 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 **20여건의 소유권이전등기 제약사항**이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 건물 소유권과 더불어 토지의 소유권을 완전하게 확보하기 위해서는 **법원을 통해 소유권이전등기청구권을 대위 행사하는 등** 복잡하고 고도의 법적 절차와 비용이 수반됨을 의미합니다. 대지권 확보 전까지는 불완전한 소유권 상태에 놓이게 됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

**최대 리스크: 대지권 확보의 불확실성 및 복잡성**

토지대금 완납에도 불구하고 다수의 등기 제약사항(20여 건)으로 인해 대지권 확보 절차가 지연되거나 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

대지권 미등기 상태에서는 향후 매도 시 매수자가 제한적이거나 시세보다 낮은 가격에 거래될 수 있습니다.

용도가 '노유자시설'이므로, 현 임차인(요양병원)의 용도 외로 변경하거나 명도 시 해당 시설에 대한 관련 법규(노인복지법 등) 검토가 필요할 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

**종합 의견:**

본건은 수인분당선 호구포역 초역세권의 일반상업지역에 위치하며, 건물의 주된 용도가 '스마일요양병원'이라는 대형 앵커 시설로 구성되어 있어 위치 및 임차 안정성 면에서는 최고 등급으로 평가할 수 있습니다.

그러나 **대지권 미등기와 20여 건에 달하는 소유권이전등기 제약사항**은 물건의 가치를 심각하게 저해하는 핵심 리스크입니다. 감정가 4억 4천 9백만 원은 이러한 리스크가 어느 정도 반영된 것으로 보입니다.

**투자 포인트:**

1. **최고의 입지:** 수인분당선 호구포역 초역세권 및 일반상업지역의 우수한 상권.

2. **앵커 테넌트 안정성:** 건물 다수 호실이 '스마일요양병원'으로 이용되어 임차 수요 및 구조적 안정성이 높음.

3. **저가 매수 기회:** 대지권 리스크로 인해 유찰이 거듭될 경우, 리스크를 감안하더라도 매우 낮은 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있음. (다만, 대지권 해결 능력이 필수)

**주의:** 본건에 투자하기 위해서는 대지권 관련 20여 건의 법적 제약사항을 해결하고 소유권이전등기청구권을 대위 행사할 수 있는 **고도의 법적 지식과 자금 계획**이 필수적으로 요구되며, 이에 따른 시간적, 비용적 리스크를 충분히 감수해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계