나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [10] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층110호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [10] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층110호 근린생활시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층110호 | 감정가: 343,000,000원 | 최저가: 82,354,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (10)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층110호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 343,000,000원

채무자/소유자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

1.2. 물건 현황 및 면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물면적: $36.00 \text{m}^2$ (약 10.89평)

토지면적: $0.00 \text{m}^2$ (대지권 미등기)

층수/구조: 1층 / 철근콘크리트구조 (지하3층~지상10층 건물)

이용상태: 현재 '꿔먹삼 생고기&김치찌개'의 일부로 이용 중 (108호, 109호, 110호 공동 사용).

1.3. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 **대지권 미등기** 상태로 매각이 진행된다는 점입니다.

매각목적물 및 평가에는 대지권이 포함되어 감정되었으나, 현재 토지에 대한 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 약 **20여건의 제약사항**이 설정되어 있습니다. 한국토지주택공사로부터 토지 매매대금은 완납된 상태이지만, 이 제약사항들의 해소가 향후 소유권 이전의 핵심 관건입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치한 역세권 상가입니다. 주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 상업 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 현황

본건이 소재한 에이스프라자 건물은 지하3층/지상10층 규모의 대형 상업시설입니다.

1층에는 다양한 업종(음식점, 주점, 축산, 아이스크림 등)이 입점해 있으며, 본 물건(110호) 역시 현재 식당으로 운영 중입니다.

특히 2층, 4층, 5층, 6층, 7층, 8층 등 다수 층에 **스마일요양병원**이 입점해 있어, 병원 관련 종사자 및 방문객 등 고정적인 유동 인구를 확보할 수 있는 상권입니다.

2.3. 주변 환경 및 도로 조건

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축되었으며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 **일반상업지역** 및 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하여, 상업시설로서의 가치가 높고 향후 개발 및 용도 변경 등에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 채권자의 신청에 의한 **부동산 임의경매** 사건으로, 채무자(류OO)와 소유자(류OO)가 동일합니다. 채무액 상환 불이행으로 인해 담보권이 실행된 것으로 판단됩니다.

3.2. 권리상의 특이점

가장 핵심적인 권리 위험 요소는 **대지권 미등기 및 소유권 이전 제약사항**입니다.

토지 매매대금이 완납된 상태에서 진행되는 매각이지만, 약 20여건의 가압류, 압류 등이 등기청구권을 제약하고 있어, 낙찰자가 이 모든 권리상 제약사항을 법적 절차를 통해 해소해야만 온전한 대지권 소유권 이전이 가능합니다. 이 과정에서 상당한 시간과 추가 비용, 그리고 법률적 복잡성이 수반될 것으로 예상됩니다.

임대관계는 미상이며, 명도 진행 시 임차인 여부 및 대항력 유무를 별도로 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1) **소유권 확보 리스크**: 대지권 미등기 관련 20여건의 제약사항으로 인해 소유권 이전등기 완료까지 장기간이 소요되거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높습니다.

2) **명도 리스크**: 임대관계가 미상인 상가이므로, 현 점유자를 상대로 한 명도 소송이 발생할 수 있으며, 상가 임차인의 경우 권리금 등 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

3) **혐오시설/생활정보**: 감정평가서 상에는 특별한 혐오시설 언급은 없으나, 대규모 상업지역이므로 소음, 주차 문제 등 상가 밀집 지역의 일반적인 불편함은 존재할 수 있으며, 입찰 전 외부 지도서비스 등을 통해 직접 주변 환경을 확인하는 것이 필수적입니다.

4.2. 종합 의견

본건은 수인분당선 호구포역 인근의 일반상업지역에 위치한 1층 상가라는 **최상급의 입지 조건**을 갖추고 있습니다. 또한, 건물 내 대형 요양병원의 입점으로 인해 상권의 안정성이 높다는 장점도 있습니다.

그러나, **대지권 미등기 및 20여건의 등기 제약사항**이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 감정가 (343,000,000원)는 주변 시세 대비 입지 가치를 반영한 것으로 보이나, 권리상의 리스크를 감안한다면 이에 대한 충분한 보상(할인)이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

1) **역세권 1층 상가**: 수인분당선 호구포역 인근의 뛰어난 접근성 및 가시성.

2) **확실한 배후 수요**: 건물 내 대형 병원(스마일요양병원) 입점으로 인한 고정적인 의료 관련 수요 기대 가능.

3) **권리 해결 시 고수익 가능성**: 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있는 투자자에게는 시세보다 저렴하게 취득하여 큰 폭의 투자 수익을 창출할 수 있는 기회입니다. 법률 전문가와 사전 협의 후 입찰할 것을 권고합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계