나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [8] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [8] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층108호 | 감정가: 366,000,000원 | 최저가: 87,877,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 인천지방법원 2023타경529901 (8)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층 108호로, 용도는 근린생활시설입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 류OO, 채권자는 한OOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 366,000,000원으로 평가되었습니다.

건물(전용)면적은 $29.60\text{m}^2$ (약 8.95평)입니다.

토지면적은 $0.00\text{m}^2$이나, 대지권 미등기 상태로 매각목적물 및 평가에 포함되었습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 역세권 상권의 초입에 해당합니다.

주위는 에이스프라자를 포함한 상가, 오피스텔, 업무시설 및 대규모 아파트 단지(논현2지구)가 혼재하는 상업지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 접근성이 매우 우수합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 도로는 노폭 약 10~15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 호구포역 상권은 주변 대규모 아파트 단지(논현 한화 에코메트로 등)의 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권이자 역세권 상권입니다.

건물 1층은 다양한 업종(코리아축산, 별난아이스, 장금수 부대찌개, 꿔먹삼 등)의 근린생활시설이 입점하여 상권의 활기를 보여주고 있습니다.

상층부(2층부터 8층까지)는 스마일요양병원이 주를 이루고 있어, 해당 병원의 방문객 및 종사자를 흡수하는 업종(식음료, 편의시설)의 수요가 안정적일 수 있습니다.

호구포역 근처 상권은 인천논현역 부근 상권과 함께 논현동의 주요 상권을 형성하고 있으며, 주민들이 산책하기 좋은 논현포대근린공원도 인근에 위치하고 있습니다.

혐오시설은 검색 결과 확인된 바 없으며, 주변에 아파트 단지와 공원 등이 조성된 도심 속 계획된 상업지역입니다.

3. 권리분석 및 리스크

3.1. 권리 관계

본건은 토지/건물 일괄매각 건으로 진행되나, 가장 큰 특이사항은 *대지권 미등기*입니다.

현재 소유자에게 토지에 대한 매매대금은 한국토지주택공사(LH)에 완납된 상태입니다. 즉, 형식적으로는 대지권 취득의 근거는 갖추어져 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 치명적인 리스크는 **소유권이전등기청구권 제약사항**입니다.

토지 매매대금이 완납되었음에도 불구하고, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 건물 소유권과 별개로 토지에 대한 소유권(대지권)을 완전하게 확보하는 과정이 매우 복잡하고 어렵다는 것을 의미합니다.

낙찰자는 해당 20여 건의 제약사항을 해결하기 위한 별도의 법적 조치(예: 전부를 대신 변제 후 구상권 행사, 채권자 대위권 행사 등)와 비용을 감수해야 하며, 대지권 확보 시점과 성공 여부에 대한 불확실성이 매우 높습니다.

결론적으로, 대지권 확보에 대한 시간적, 비용적 리스크가 매우 크므로, 이에 대한 명확한 법률 자문과 철저한 해결 방안 마련 없이는 입찰에 신중을 기해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 역세권의 1층 상가로, 위치 및 상권은 우수하여 임차 수요는 높을 것으로 예상됩니다.

감정가(3.66억 원)는 주변 시세를 고려할 때 합리적일 수 있으나, **대지권 미등기 및 20여 건의 제약사항**이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

이러한 리스크는 단순한 미등기 문제가 아니라, 권리 확보 자체가 불투명해질 수 있는 법적 쟁점을 포함하고 있어, 일반 투자자에게는 접근 난이도가 매우 높습니다.

투자 결정은 오직 **대지권 확보에 필요한 시간과 비용을 정확히 산정**하고, 해당 비용을 포함하더라도 수익성이 확보될 수 있는지에 대한 면밀한 검토 후에 이루어져야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 호구포역 북측 인근의 역세권 1층 상가로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

안정적인 상권: 주변 아파트 단지 및 상층부 요양병원의 고정적인 수요가 상권의 활성화를 뒷받침합니다.

높은 임차 기대 수익률: 1층 근린생활시설의 위치적 장점으로 인해 적정 임대료 설정 시 높은 임차 수익률을 기대할 수 있습니다.

다만, 위의 **잠재적 리스크(대지권 확보 문제)**를 해결할 수 있는 전문성과 자금력을 갖춘 **특수물건 전문 투자자**에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계