나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [26] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 9층901호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [26] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 9층901호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 9층901호 | 감정가: 494,000,000원 | 최저가: 118,609,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 인천지방법원 2023타경529901 (26)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 9층901호입니다.

1.2. 물건 및 가액 정보

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 감정가는 494,000,000원으로 산정되었습니다. 본 건은 부동산 임의경매 사건입니다.

토지면적은 0.00㎡로 대지권 미등기 상태입니다. 건물 전용면적은 246.87㎡ (약 74.68평)입니다.

용도는 노유자시설로 지정되어 있으나, 현 이용상태는 식당 및 휴게실입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황

본 물건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치한 초역세권 상가입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용 환경이 매우 우수합니다.

2.2. 주위 환경 및 도로 상태

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 상권 활성화가 높은 지역입니다. 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건축되었으며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 논현동 에이스프라자 주변은 일반상업지역에 속하며, 1층부터 8층까지 다양한 근린생활시설(음식점, 병원, 당구장 등)이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다. 특히 스마일요양병원이 다수 층을 사용하고 있어, 건물 내 고정 수요가 확보되어 있는 것으로 판단됩니다. 본 건 901호 역시 식당 및 휴게실로 이용 중이며, 노유자시설 지정에 따른 업종 제한 및 이용률 분석이 필요합니다.

3.2. 토지 이용 계획 및 혐오 시설 여부

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2)에 위치하여 상업 활동에 최적화된 용도지역입니다. 주변에 확인되는 명백한 혐오시설은 없는 것으로 판단되며, 주거 단지와의 접근성도 양호하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4. 권리 분석

4.1. 소유자 및 채권 관계

소유자와 채무자가 류OO으로 동일하며, 채권자는 한OOOOOO인 부동산 임의경매 사건입니다.

4.2. 핵심 권리 분석: 대지권 미등기 및 이전등기 제약

본 건은 '대지권 미등기' 상태이나, 매각목적물 및 평가에 포함되어 매각됩니다. 그러나 가장 중대한 주의사항은 다음과 같습니다.

한국토지주택공사(LH)로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하더라도, 토지 소유권 이전등기를 확보하는 과정에서 20여 건의 법적 제약사항을 해소해야 하는 매우 높은 수준의 *권리 위험*을 내포하고 있음을 의미합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크: 대지권 미등기 해소 문제

4. 2에서 언급된 바와 같이, 대지권 이전등기를 확보하기 위해 20여 건의 복잡한 법적 절차(가압류, 압류 해제 등)를 매수인이 직접 진행해야 할 가능성이 높습니다. 이는 시간, 비용, 법률적 전문성이 요구되는 고난도 작업으로, 일반 투자자가 접근하기에는 상당한 리스크가 있습니다.

5.2. 행정적 리스크: 용도 미스매치

공부상 용도는 노유자시설이나, 현 이용상태는 식당/휴게실입니다. 향후 새로운 용도로 변경하거나 현 상태를 유지할 경우, 관할 지자체의 건축법 및 관련 조례에 따른 용도변경 승인 또는 이행강제금 등의 행정적 문제가 발생할 수 있습니다. 노유자시설은 특정 조건이 요구되는 용도이므로, 용도 변경 가능성과 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 투자 포인트

6.1. 최고의 입지

수인분당선 호구포역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 업무 시설이 배후에 있어 상권의 안정성이 높습니다.

6.2. 넓은 전용면적

전용면적 246.87㎡ (약 74.68평)으로, 넓은 공간이 필요한 병원, 학원, 대형 식당 등 다양한 업종으로 활용 가치가 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일반상업지역 내 초역세권에 위치한 우량한 상업 시설이라는 *물건 자체의 매력도*는 매우 높습니다. 그러나 핵심은 *권리분석*에 있습니다. 대지권 미등기 및 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 제약사항은 매각가에 관계없이 낙찰자에게 막대한 부담을 안겨줄 수 있는 *최고 수준의 리스크*입니다.

따라서, 이 물건은 20여 건의 권리 제약을 해소할 수 있는 전문적인 법률 자문 능력과 상당한 시간 및 추가 비용을 감수할 수 있는 *특수물건 전문 투자자*에게 적합하며, 일반 투자자에게는 권리 리스크 측면에서 매우 신중한 접근이 필요합니다. 리스크의 정도를 감안하여 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받는 전략을 고려해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계