나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [21] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층701호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [21] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층701호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층701호 | 감정가: 585,000,000원 | 최저가: 140,459,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서: 인천광역시 남동구 논현동 에이스프라자 노유자시설

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (21)

용도: 노유자시설 (스마일요양병원으로 이용 중)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층701호

감정가: 585,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적: 276.80㎡ (약 83.73평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기)

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

건물 구조 및 사용승인: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건 내 제7층 701호. 2011년 3월 30일 사용승인.

이용 상태: 현재 '스마일요양병원'으로 이용 중이며, 에이스프라자 건물 내 다수 층(2, 4, 5, 6, 7, 8층)을 요양병원으로 이용 중인 것으로 보아 건물의 주된 용도 중 하나로 자리 잡은 것으로 판단됨.

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러 등 구비.

특이사항: 대지권미등기.

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 약 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서(2023.08.29.자)가 제출되었음. 이는 권리분석 시 매우 중요한 리스크 요소임.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

지하철: 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며 도보 접근성이 양호함.

도로: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 북동측 및 남동측 노폭 약 15미터, 남서측 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 이동이 편리함.

버스: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

2.2. 위치 및 주위 환경

주변 환경: 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지(논현지구, 한화지구) 등이 혼재하는 중심 상업 지역에 위치함. 배후 주거 수요가 풍부한 항아리 상권의 특성을 가짐.

토지 이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 소로1류, 중로1류, 중로2류와 접함. 상업 시설로서의 개발 및 이용에 적합한 조건을 갖추고 있음. 또한, 역사문화환경 보존지역 및 과밀억제권역에 속함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 지분

매각대상: 토지/건물일괄매각이나, 토지는 대지권미등기 상태임.

대지권 미등기 리스크: **대지권 미등기가 가장 큰 권리상의 하자**이며, 매각목적물 및 평가에는 포함되었으나, 토지 소유권이전등기청구권에 20여 건의 소유권이전등기 제약사항(가압류, 가처분, 압류 등)이 설정되어 있어 잔금 납부 후 소유권 확보에 상당한 시일이 소요되거나 복잡한 법적 절차가 필요할 수 있음. 매수인이 이러한 제약사항을 해소해야 완전한 대지권 확보가 가능하므로, 명확한 법률 검토와 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매임.

임대차 관계: 임대 관계 미상임. 현황조사 및 점유 현황 확인을 통해 실제 임차인 유무와 대항력 여부를 반드시 확인해야 함. 현재 '스마일요양병원'이 본건 외 다수 층을 점유하고 있으므로, 일괄 임차인지 호별 임차인지 확인이 필요함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

지역 특성: 본건은 지하철 호구포역 인근의 상업지역으로, 주변 논현/한화지구의 약 4만 세대 이상 대규모 주거단지를 배후에 두고 있어 풍부한 생활밀착형 수요를 기반으로 하는 항아리 상권의 핵심에 위치함.

건물 이용 현황: 2층부터 8층까지 다수의 층을 '스마일요양병원'이 사용하고 있어, 이 건물은 **의료/노유자 시설**의 특화 상권 기능을 수행하고 있다고 판단됨. 본건이 7층 노유자시설(병원)로 이용 중이므로, 안정적인 용도 및 수익 구조를 기대할 수 있음.

주요 시설: 주변에 상가, 오피스텔, 업무시설이 밀집되어 있으며, 상업시설 간의 시너지 효과를 기대할 수 있음. 인근에 롯데시네마 등 문화시설이 입점한 프라자 상가도 있어 유동 인구 확보에 유리함.

4.2. 생활 정보

교통 편의성: 수인분당선 호구포역 및 다수의 노선버스 정류장 인접으로 수도권 접근성이 우수함.

편의 시설: 주변에 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리함.

교육 환경: 인근에 주거 단지가 밀집해 있어 교육 시설 접근성도 양호할 것으로 예상됨.

4.3. 혐오 시설 여부

혐오 시설: 인접한 논현·고잔동 지역은 **남동국가산업단지(남동산단)**를 포함하고 있으며, 이로 인해 과거 **악취** 관련 민원이 꾸준히 발생해 왔다는 사실이 보도된 바 있음. 또한, 하수처리시설 등에서 발생하는 악취 문제도 일부 보고되고 있음. 이러한 환경적 요인은 인근 주민의 쾌적성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 **잠재적 혐오 요소**로 작용할 수 있음.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **대지권 미등기** 및 **토지 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 제약사항**임. 이로 인해 소유권 확보 절차가 복잡하고, 관련 법적 비용(말소 비용, 소송 가능성 등)이 발생할 수 있으며, 등기 완료까지 상당한 시간이 소요될 수 있음.

현재 용도(노유자시설/요양병원)를 계속 유지할 경우 안정적인 수익을 기대할 수 있으나, 향후 용도 변경이 필요할 경우 상업지역임에도 불구하고 요양병원의 특성상 용도 변경의 제약이나 비용이 발생할 수 있음.

인근 남동산단 및 하수처리시설 관련 **악취 발생 가능성**은 환경적 리스크로 작용할 수 있음.

5.2. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 인근 중심 상업 지구의 대형 프라자 건물 내에 위치하여 **입지 조건은 우수**함.

특히, 이미 층별로 병원(스마일요양병원)이 대규모로 사용하고 있어 **업종의 안정성**과 **배후 수요**는 확보된 것으로 보임.

그러나 **대지권 미등기 관련 리스크**가 매우 높으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가(변호사, 법무사)와 충분한 상담을 통해 제약사항 해소 방안, 소요 비용, 예상 기간 등을 면밀히 검토하고 입찰가를 결정해야 함. 해당 리스크가 가격 결정에 가장 큰 영향을 미치는 요소임.

6. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 '호구포역' 역세권 및 대규모 주거단지(논현/한화지구)의 핵심 상업 지구에 위치하여 유동 인구와 배후 수요가 풍부한 최고의 입지임.

안정적인 임차 수요: 현재 701호가 노유자시설(스마일요양병원)로 이용 중이며, 해당 병원이 건물 내 다수의 층을 사용하고 있어, **병원 시설에 특화된 안정적인 임차 수요**를 기대할 수 있음.

저렴한 감정가: 대지권 미등기 리스크로 인해 감정가 자체가 합리적으로 책정되었거나, 향후 유찰 시 해당 리스크를 반영한 더욱 저렴한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

투자 핵심: **대지권 미등기 리스크의 법적 해소 가능성**을 명확히 파악하고, 그에 따른 추가 비용 및 시간적 리스크를 입찰가에 반영하는 것이 성공 투자의 핵심임.

법원 정보

인천지방법원 경매24계