나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [20] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 6층601호 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [20] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 6층601호 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 6층601호
• 감정가: 1,178,000,000원
• 최저가: 282,838,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 노유자시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 6층601호 | 감정가: 1,178,000,000원 | 최저가: 282,838,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서: 인천 남동구 논현동 에이스프라자 노유자시설 경매 물건

1.1. 사건 기본 정보

감정평가액 1,178,000,000원에 책정된 인천광역시 남동구 논현동 소재 노유자시설이 인천지방법원 2023타경529901 (20) 사건으로 부동산 임의경매가 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 및 면적 정보

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 건이며, 건물면적은 $481.15\text{m}^2$ (약 145.56평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건 내 제6층 제601호로서, 2011년 3월 30일에 사용 승인되었습니다. 현재 소유자와 채무자는 류OO이며, 채권자는 한OOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 역세권 상업지구 내에 소재하여 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변은 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인접지 대비 등고평탄한 토지이며, 북동/남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 상업시설로서의 가치가 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 부동산 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 채무자가 소유자로 권리관계는 비교적 단순해 보이나, 핵심적인 특이사항이 존재합니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (대지권 미등기 리스크)

본 물건은 *대지권 미등기* 상태이며, 이는 반드시 고려해야 할 핵심 리스크입니다. 매각목적물 및 평가에는 포함되었으나, 한국토지주택공사(LH)로부터 토지 매매대금은 완납된 상태임에도 불구하고, 소유권이전등기청구권에는 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 소유권 이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다 (2023.08.29.자). 이는 잔금 납부 후에도 대지권 확보에 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있으며, 관련 소송 및 법적 비용이 발생할 가능성이 높음을 의미합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 이용 현황

본 물건은 집합건물 에이스프라자 6층 601호로, 감정평가서상 현황은 "스마일요양병원"의 일부로 이용 중인 노유자시설입니다. 건물 내에는 1층에 코리아축산, 별난아이스, 노랑주전자, 장금수 부대찌개, 육해랑 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 2층, 4층, 5층, 6층, 7층, 8층은 "스마일요양병원"이 넓은 면적을 사용하고 있어 병원 관련 시설로 활발하게 이용되고 있습니다.

4.2. 상권 분석

본건이 위치한 논현동 일대는 일반상업지역 및 제1종 지구단위계획구역으로 상업활동이 매우 활발하며, 수인분당선 호구포역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다. 주변 아파트 단지와 업무시설이 배후 수요를 제공하는 우수한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 지역 및 개발 계획

본 지역은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 건축물의 용도 및 밀도 제한이 비교적 완화된 지역입니다. 또한, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속해 있습니다. 기타 규제로는 가축사육제한구역 및 역사문화환경 보존지역이 설정되어 있습니다.

5.2. 주변 환경 시설

물건지 남쪽으로는 남동국가산업단지가 위치하고 있으며, 이는 지역 경제 활성화에 기여하지만, 환경적인 요소를 고려해야 할 수 있습니다. 검색 결과, 물건지 바로 인근에 명백한 공공 기피시설(혐오시설)은 확인되지 않았습니다. 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 산책하기 좋은 소래습지 생태공원 등도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 이전 제약 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 언급된 대지권 미등기 문제와 관련된 20여 건의 등기 제약사항입니다. 매매대금이 완납되었더라도, 이 제약사항들을 해소하지 않고는 온전한 소유권을 확보하기 어려울 수 있습니다. 이에 대한 법률 검토와 예상 해소 비용 산정이 필수적입니다.

6.2. 용도 제한 및 임대 관계

본 물건의 용도가 노유자시설(요양병원)로 이용 중이므로, 향후 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 임대관계가 미상(미확인)으로 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인과의 관계 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 11억 7,800만 원으로 책정된 호구포역 역세권 상업지구 내의 대형 면적 노유자시설입니다. 우수한 입지 조건과 상권 활성화로 높은 투자 가치가 예상되지만, 대지권 미등기 및 소유권 이전 제약사항이라는 *핵심적이고 복잡한 권리상의 리스크*가 존재합니다. 해당 리스크를 명확히 이해하고, 법률 전문가의 심층적인 분석을 통해 해결 가능성 및 비용을 보수적으로 산정한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* **역세권 상업지구:** 수인분당선 호구포역 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부함.

* **대형 면적:** $481.15\text{m}^2$의 넓은 면적으로 다양한 용도(노유자시설, 병원, 대형 학원 등)로 활용 가능성이 높음.

* **현황 이용:** 현재 대형 요양병원(스마일요양병원)이 넓은 면적을 사용하고 있어 안정적인 임대 수요가 기대됨. (단, 임대차 관계 확인 필수)

* **리스크 대비 저가 매수 기회:** 대지권 리스크로 인해 유찰될 경우, 복잡한 권리를 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게는 감정가 대비 매우 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계