나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [11] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층201호 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [11] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층201호 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층201호
• 감정가: 431,000,000원
• 최저가: 103,483,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 노유자시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층201호 | 감정가: 431,000,000원 | 최저가: 103,483,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 물건 기본 정보

인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층 201호는 인천지방법원 2023타경529901 (11) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건의 용도는 노유자시설이며, 감정가는 431,000,000원으로 책정되었습니다.

건물면적은 128.49제곱미터 (약 38.87평)이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되는 형태입니다.

1.2. 물건 현황 (이용상태)

본 건물은 2011년 3월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층/지상 10층 건물 중 2층에 위치합니다.

본건 (201호)을 포함한 201호, 202호, 203호는 현재 스마일요양병원으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

건물 내부에는 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전, 스프링클러 등 설비가 갖추어져 있습니다.

해당 층 이외의 1층은 코리아축산, 별난아이스, 장금수 부대찌개 등 요식업 및 상가로, 3층 이상은 당구클럽, 스마일요양병원 등 다양한 근린생활시설 및 노유자시설로 이용되고 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 논현동에 소재하며 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 에이스프라자를 비롯하여 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 전형적인 역세권 상업지구입니다.

차량 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권분석

토지는 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 상업 시설의 개발 및 이용이 활발한 지역입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 주거 배후 수요와 직장인 수요를 동시에 갖춘 안정적인 상권입니다.

본건은 2층으로 요양병원이라는 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 우량 상가 물건입니다.

2.3. 생활정보

역세권에 위치하여 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

주변은 주거 및 상업 복합 지역으로 교육, 의료, 금융기관 이용이 용이합니다.

별도의 기피시설이나 혐오시설은 본건 인근의 주요 상업지구 내에서는 확인되지 않습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매로, 소유자와 채무자가 류OO로 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 조건입니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

본건은 **대지권 미등기** 상태입니다. 이는 가장 중대한 리스크 요인입니다.

대지권 미등기임에도 불구하고 매각목적물 및 평가에 포함되어 감정평가되었습니다.

그러나 한국토지주택공사(LH)로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 무려 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다 (2023.08.29.자).

이는 낙찰자가 토지 대지권을 취득하기 위해 기존에 설정된 20여 건의 등기 제약사항을 스스로 해소해야 하는 법적·행정적 부담을 안을 수 있음을 의미합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 역세권의 일반상업지역에 위치하며, 현재 요양병원으로 안정적인 임차를 통해 고정적인 임대수익이 예상되는 우수한 상업용 부동산입니다.

하지만 대지권 미등기 문제와 더불어 토지 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 복잡한 권리 관계가 잠재적 리스크로 작용합니다.

입찰 전 이 20여 건의 권리들을 법적으로 어떻게 해소할 수 있는지에 대한 명확한 법률 검토와 비용 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철역 인근, 대단위 주거 배후를 갖춘 일반상업지역의 코너형 상업시설입니다.

안정적인 임차 수요: 노유자시설(요양병원)로 이용 중이므로 장기적이고 안정적인 임대수익이 기대됩니다.

감정가 대비 경쟁력: 복잡한 권리 관계(대지권 미등기 및 제약사항)로 인해 유찰 가능성이 높아, 철저한 분석 후 저감된 가격으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

높은 입지적 가치와 안정적 임차 수요를 갖추고 있으나, 대지권 관련 권리 해소 방안이 본 건의 성공적인 투자를 위한 핵심 관건입니다. 법률 전문가와 함께 등기 제약사항 해소 가능성과 그 비용을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

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