나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [15] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층302호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [15] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층302호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층302호
• 감정가: 506,000,000원
• 최저가: 121,491,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층302호 | 감정가: 506,000,000원 | 최저가: 121,491,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 상세 현황

1.1. 사건 기본 정보

인천지방법원 2023타경529901 (15) 물건은 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층 302호에 위치한 근린생활시설입니다. 본 건은 부동산임의경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 5억 6백만 원(506,000,000원)으로 평가되었습니다.

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 철근콘크리트구조 지하 3층/지상 10층 건물 내 3층에 위치하며, 사용승인일은 2011년 3월 30일입니다.

건물 전용면적은 159.34㎡이며, 이는 약 48.20평에 해당합니다. 토지 면적은 0.00㎡로, 특이하게 토지 지분이 미등기 상태입니다. 현재 301호, 302호, 303호는 'Uni 당구클럽'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 교통 여건

본 건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 또한 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 차량 진출입이 자유로워 교통 편의성이 뛰어납니다. 주위 도로 상태 역시 노폭 약 15미터, 10미터의 포장도로와 접하고 있어 우수합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 이는 유동인구 확보에 유리하며 상업 활동이 활발한 지역임을 시사합니다.

3. 상권분석

3.1. 건물 이용 현황 및 잠재 수요

에이스프라자는 지하 3층/지상 10층의 비교적 신축급 상업시설이며, 1층은 코리아축산, 장금수 부대찌개 등 일반 근린생활시설, 3층은 당구장으로 이용 중입니다. 특히 2층, 4층부터 8층까지 다수 호실이 '스마일요양병원'으로 사용되고 있어, 의료 관련 서비스 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 해당 302호는 현재 'Uni 당구클럽'으로 사용 중이며, 요양병원 방문객 및 주변 오피스텔/아파트 주민을 대상으로 한 업종 입지가 적합합니다.

3.2. 용도지역 및 제한

본 건은 '일반상업지역' 및 '제1종지구단위계획구역'에 속하여 높은 용적률이 적용되는 상업 중심지입니다. 다만, '가축사육제한구역' 및 '현상변경허가 대상구역' 등의 제한이 있으므로 추후 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 매각대상 및 감정가

본 건은 토지/건물 일괄 매각 건이며 감정가 506,000,000원을 기준으로 경매가 진행됩니다. 건물 전용면적 $159.34\text{m}^2$ (48.20평) 대비 적정성 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

4.2. 핵심 권리 분석: 대지권 미등기 리스크

가장 중대한 주의사항은 **'대지권 미등기'**입니다. 매각목적물 및 평가에는 토지가 포함되었으나, 다음과 같은 심각한 권리상의 제약이 존재합니다.

1. 토지 매매대금은 한국토지주택공사(LH)에 완납되었으나,

2. 해당 소유권이전등기청구권에 **가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 약 20여 건**의 소유권 이전 등기 제약사항이 설정되어 있습니다 (2023.08.29.자 사실조회 회신서).

**결론적으로, 낙찰자가 매수하더라도 당장 토지에 대한 온전한 소유권(대지권)을 취득하기 어렵습니다.** 따라서 낙찰 후 대지권 등기를 위한 추가적인 명확한 법률적 조치 및 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

5. 생활정보 및 주변 환경

5.1. 주변 환경 특성

에이스프라자 주변은 아파트 단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대규모 아파트 단지가 인접하여 기본적인 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 시설을 확인한 결과, 본 건 인근에서 투자 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 공동묘지, 쓰레기 소각장 등의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 상업 및 주거 혼재 지역의 일반적인 환경으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 제약사항

(권리분석 내용 재강조) 20여 건의 등기 제약사항이 설정된 **대지권 미등기**는 본 건 투자의 최대 리스크입니다. 대지권 확보를 위해 채권자들과 복잡한 법적 분쟁 및 협의 과정을 거쳐야 하며, 소유권 확보까지 상당한 시간과 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 해당 리스크에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 임대차 관계

현재 임대 관계가 미상인 상태입니다. 현황조사 시 임차인이 확인될 경우, 그 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부를 확인해야 하며, 미확인 시 명도(인도명령) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 호구포역 인근 상업지역의 우수한 입지 및 배후 수요를 갖춘 근린생활시설입니다. 특히 건물 내 요양병원의 존재는 특정 업종(의료 보조, 휴게, 기타 서비스)에 대한 고정 수요를 제공한다는 장점이 있습니다. 그러나 **20여 건의 제약사항이 설정된 대지권 미등기**라는 치명적인 권리상의 하자가 존재하므로, 이는 통상적인 입찰 물건과 비교하여 매우 높은 위험을 수반합니다.

7.2. 투자 포인트

* **최고의 입지:** 수인분당선 호구포역 역세권, 일반상업지역의 우수한 접근성.

* **배후 수요:** 인근 아파트 단지 및 건물 내 대형 요양병원 등으로 인한 풍부한 고정 수요.

* **투자 전략:** 대지권 미등기 문제를 해결할 수 있는 법적 지식과 자금력이 있는 전문 투자자에게만 적합합니다. 해당 리스크를 감안하여 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 경우에만 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

*주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 입찰에 앞서 전문가의 심층적인 권리 분석 및 현장 실사를 반드시 진행하시기 바랍니다.*

법원 정보

인천지방법원 경매24계