나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [6] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층106호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [6] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층106호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층106호
• 감정가: 564,000,000원
• 최저가: 135,416,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층106호 | 감정가: 564,000,000원 | 최저가: 135,416,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천 논현동 에이스프라자 1층 근린생활시설 경매 물건 보고서

1.1. 물건개요 및 특이사항

사건번호는 인천지방법원 2023타경529901 (6)이며, 소재지는 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 제1층 제106호입니다.

용도는 근린생활시설(상가)이며, 매각대상은 토지 및 건물의 일괄매각입니다.

본 물건의 최초 감정가는 564,000,000원입니다.

건물 면적은 전용 45.60㎡(약 13.79평)이며, 현재 1층 상가로 "육해랑"이라는 상호로 이용 중입니다.

가장 큰 특이사항은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 한국토지주택공사로부터 토지 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 20여 건의 가압류, 가처분, 압류 등 제약사항이 설정되어 있어 소유권 확보 과정에 복잡성이 존재합니다. 이는 입찰 전 필히 숙지하고 접근해야 할 핵심 위험 요소입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치한 역세권 상가입니다.

주변은 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 전형적인 주거 및 상업 복합 지역의 상권입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 환경은 매우 우수합니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용현황

본 건물은 철근콘크리트구조, 지하 3층부터 지상 10층 규모의 상업용 건물이며, 2011년 3월 30일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되어 있습니다.

대상 물건인 1층은 현재 식당(육해랑)으로 이용 중이며, 동일 층에 코리아축산, 별난아이스25, 장금수 부대찌개 등 다양한 외식 및 소매 업종이 입점해 있습니다. 상층부(2층~8층)에는 스마일요양병원 등 대형 시설이 다수 입점하여 유동 인구 및 상가 활성화에 기여하고 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부상 권리관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 한OOOOOO이 소유자 겸 채무자인 류OO을 대상으로 신청한 경매입니다.

말소기준권리 및 임차인 현황은 별도의 등기부 및 임차인 현황 조사가 필요하나, 제출된 정보에 따르면 소유자 및 채무자가 동일한 상태로 진행되고 있습니다.

2.2. 핵심 권리 리스크: 대지권 미등기 문제

대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에는 토지(대지권) 가치가 포함되어 평가되었습니다.

그러나, 토지에 대한 소유권이전등기청구권에는 20여 건의 가압류, 가처분, 압류 등이 설정되어 있어, 낙찰자가 잔금을 완납하더라도 즉시 대지권 등기를 할 수 없는 법적 제약이 존재합니다.

낙찰 후 대지권 확보를 위해서는 이 20여 건의 제약사항들을 해소해야 하는 복잡하고 장기적인 법적 절차가 수반될 수 있으며, 이는 추가적인 비용 및 시간 투자를 요구할 수 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 상권의 특징

본 물건이 위치한 에이스프라자는 호구포역을 중심으로 형성된 항아리 상권이자 주거 밀집 지역 상권의 특성을 가집니다.

인근 아파트 단지의 고정 주거 인구와 인접한 업무 시설의 직장인 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지입니다.

1층은 식당 및 편의시설 위주로 구성되어 있어 접근성이 높고 가시성이 좋은 편이며, 건물의 대형병원 입점은 건물 전체의 집객력을 높이는 요인으로 작용합니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 환경 및 편의시설

호구포역이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주위를 폭 10~25미터의 포장도로가 둘러싸고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 위치하여 상업 시설의 이용이 자유롭고 주변 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최대 위험)

앞서 언급된 대지권 미등기 및 토지 소유권이전등기청구권에 대한 20여 건의 법적 제약 사항은 이 물건의 가장 큰 위험입니다. 대지권을 정상적으로 확보하기까지 상당한 법적 지식, 시간, 그리고 채권자들과의 합의 또는 법적 절차 이행 비용이 발생할 수 있습니다. 이 리스크를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

5.2. 환경적 리스크 (혐오시설 관련)

인근 지역(논현고잔동)에 쓰레기 소각장 설치가 추진되면서 주민들의 강력한 반대가 있었던 사실이 확인됩니다. 비록 본 물건이 직접적인 부지 대상은 아니나, 예정 부지가 인접한 주거지구와 가까워 환경적 이슈가 발생할 경우 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 잠재적 혐오시설 리스크가 존재합니다. 해당 시설의 최종 확정 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 역세권의 일반상업지역에 위치한 1층 상가라는 점에서 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 안정적인 배후 수요와 건물의 높은 집객력으로 임차 수요도 높을 것으로 예상됩니다.

그러나, 대지권 미등기 및 소유권 확보를 제약하는 20여 건의 법적 리스크가 이 물건의 가치를 크게 할인시키는 요인입니다. 이 법적 리스크에 대한 해결 방안 및 소요 비용을 정확히 예측할 수 있는 전문적인 권리 분석이 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지와 활성화된 상권을 갖춘 역세권 1층 상가를 낮은 가격에 확보할 수 있는 기회입니다.

다만, 이 물건은 '특수물건'으로 분류되며, 법적 리스크를 감수하거나 해결할 능력이 있는 투자자에게 적합합니다. 법적 절차 이행 비용 및 시간을 충분히 고려하여 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 낙찰받아야 투자 수익성을 기대할 수 있습니다. 특히 대지권 확보에 대한 명확한 전략과 예비 자금을 확보하는 것이 핵심 투자 포인트입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계