나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [22] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층702호 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [22] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층702호 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층702호
• 감정가: 254,000,000원
• 최저가: 60,985,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 노유자시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층702호 | 감정가: 254,000,000원 | 최저가: 60,985,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (22)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 7층702호

용도: 노유자시설 (현재 스마일요양병원 이용 중)

감정가: 254,000,000원

건물면적: 113.97제곱미터 (약 34.48평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (단, 대지권 미등기)

2. 입지 조건 및 현황

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 수인분당선 '호구포역' 북측 인근에 위치한 초역세권 상업시설입니다. 주위는 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 및 상가 등이 혼재된 활발한 상업 및 주거 복합지역입니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 매우 용이하며, 논현지구 내 주요 상권의 중심지에 해당합니다.

2.2. 건물 현황 및 이용 상태

본 건물(에이스프라자)은 2011년 3월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층~지상 10층 규모의 건물입니다. 외벽은 돌붙임으로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 잘 구비되어 있습니다.

본 물건(702호)을 포함한 7층 전체 및 2, 4, 5, 6, 8층 일부가 현재 '스마일요양병원'으로 사용되고 있습니다. 이는 해당 물건의 용도가 '노유자시설'로 지정되어 있음에도 불구하고 안정적인 임차 수요를 확보하고 있음을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 동일한 류OO이며, 채권자는 한OOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (최대 리스크)

본 경매 물건은 '대지권 미등기' 상태입니다.

가장 중요한 주의사항은 다음과 같습니다. 대지권 미등기 상태이지만 매각목적물 및 평가에 토지 지분(대지권)이 포함되어 있습니다. 그러나 한국토지주택공사(LH)로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었음에도 불구하고, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 **20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정**되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다. (2023.08.29.자)

이는 낙찰자가 건물 소유권은 취득할 수 있으나, **토지 소유권(대지권)의 이전 등기를 완료하는 데 심각한 법적 제약**이 따를 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 특징

물건이 위치한 논현동은 역세권을 중심으로 발달한 일반상업지역입니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 풍부하며, 오피스텔 및 업무시설 이용자를 통한 유동 인구도 많습니다. 이는 안정적인 상권 활성화의 기반이 됩니다.

4.2. 건물의 구성

1층에는 코리아축산, 노랑주전자, 장금수 부대찌개 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 상층부에는 요양병원, 당구클럽 등이 혼재되어 있어 상업시설로서의 기능을 활발히 수행하고 있습니다.

4.3. 용도의 제약과 활용

본 물건의 용도는 '노유자시설'로 지정되어 있습니다. 이는 타 용도로의 전환 시 건축법상의 용도변경 절차를 거쳐야 하며, 해당 용도 변경이 제한적이거나 추가 비용을 발생시킬 수 있습니다. 다만, 현재 우량 임차인인 '스마일요양병원'이 사용하고 있어, 당분간은 용도에 맞는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경

5.1. 교통 상황

지하철 수인분당선 호구포역이 지근거리에 있으며, 건물 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성과 교통 연계성이 매우 우수합니다.

5.2. 지역 정보

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하며, 중로 및 소로에 접하고 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 속합니다.

5.3. 혐오 시설 정보

본 물건 주변은 지하철역을 중심으로 발달한 상업 및 주거 복합지역으로, 주변 검색 결과 대형 쓰레기 소각장, 묘지, 유해시설 등과 같은 광역적인 혐오 시설은 관찰되지 않습니다. 다만, 상업지역 특성상 심야 소음이나 차량 통행량 증가는 일반적인 도시 생활의 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 최우선 리스크: 대지권 이전 제약

앞서 언급했듯이, **토지 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 법적 제약사항**은 이 물건 투자의 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 이후에도 대지권 미등기 상태가 장기간 지속되거나, 이 제약사항들을 해소하는 과정에서 추가적인 법적 분쟁 및 막대한 시간, 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 매매 시점에도 심각한 거래 제약 요인으로 작용할 것입니다.

6.2. 용도 제한

'노유자시설' 용도의 제한은 임차인이 변경될 경우 새로운 임차인을 찾거나 용도변경을 시도할 때 제약으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인 또는 점유 관계에 따른 추가적인 명도 리스크가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 우수한 입지, 활발한 상권, 그리고 현재 노유자시설 용도에 맞게 우량 임차인(요양병원)이 장기 사용하고 있다는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다.

그러나, **대지권 미등기 상태와 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 법적 제약사항**이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 이 리스크는 단순한 미등기를 넘어선 복잡하고 장기적인 법적 해결이 요구되는 사안입니다. 따라서, 감정가 대비 매우 저렴한 가격에 낙찰받더라도, 향후 대지권 확보 및 등기까지의 과정에서 발생하는 비용과 불확실성을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강력한 입지

수인분당선 호구포역 초역세권 상업시설로, 입지적 가치는 최상급입니다.

8.2. 안정된 현황 임차

현재 노유자시설 용도에 맞는 요양병원으로 이용 중이므로, 현 상태를 유지한다면 안정적인 임대수익 확보가 가능합니다.

8.3. **경매 성공의 열쇠: 리스크를 반영한 저가 낙찰**

투자자는 이 물건의 **최대 리스크(대지권 관련 20여 건의 제약)**를 철저히 분석하고, 해당 리스크를 해소하는 데 필요한 예상 비용과 시간적 손해를 보수적으로 산정한 후, 감정가 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받아야만 성공적인 투자를 기대할 수 있습니다. 법적 리스크 관리에 대한 전문적인 자문 없이는 접근이 어려운 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계