나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [23] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층801호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [23] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층801호 노유자시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층801호 | 감정가: 174,000,000원 | 최저가: 41,777,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 핵심 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (23)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 8층 801호

용도: 노유자시설 (현재 감정평가서상 '스마일요양병원'으로 이용 추정)

감정가: 174,000,000원

건물면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건의 특징 및 주의사항

본 건은 대지권 미등기 상태의 물건입니다.

대지권은 매각목적물 및 평가에 포함되었으나, 한국토지주택공사(LH)로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었음에도 불구하고, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출된 상태입니다. 이는 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 상당한 법적 및 시간적 리스크를 수반할 수 있는 **매우 중요한 권리적 하자**입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치한 초역세권 상업시설입니다. 차량 진출입이 용이하며, 노선버스정류장 및 지하철역이 인접하여 교통 접근성이 최우수합니다. 주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역으로, 논현지구 내에서도 핵심적인 상권을 형성하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

소재 건물인 에이스프라자는 지하 3층부터 지상 10층 규모의 대형 상업시설입니다. 1층에는 코리아축산, 음식점 등이, 2층, 4층, 5층, 6층, 7층, 8층은 대부분 '스마일요양병원'이 사용하는 것으로 확인되어, 건물의 주된 용도는 병원 및 근린생활시설로 보입니다. 본 건(801호) 역시 요양병원의 일부로 이용 중이며, 이는 노유자시설로서 특정 임차수요가 고정적으로 확보된 안정적인 형태의 상권이라 볼 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 현황

토지/건물 일괄매각 건으로, 소유자는 류OO, 채무자도 류OO입니다. 채권자는 한OOOOOO으로 확인되며, 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, **표면상의 인수되는 임차인 등의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.**

3.2. 대지권 확보 리스크 상세

가장 핵심적인 리스크는 **대지권 미등기 상태에서 소유권이전등기청구권에 대한 20여건의 제약사항**입니다. 이는 낙찰자가 건물의 소유권만 취득하고, 토지 지분(대지권)에 대해서는 별도의 법적 조치(제약사항 해제 및 대지권 이전등기 소송 등)를 통해 복잡한 권리관계를 해소해야 하는 숙제를 안게 됩니다. 매매대금은 완납되었다는 긍정적인 요소가 있지만, 얽혀있는 다수의 채권/채무 관계를 해결하는 데는 고도의 전문성과 시간, 비용이 필수적으로 요구됩니다.

4. 시설 및 생활 정보

4.1. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 2011년 3월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로 관리상태는 비교적 양호합니다. 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 소방설비(화재탐지, 소화전, 스프링클러) 등이 완비되어 있어 노유자시설로 이용하는 데 무리가 없습니다. 본 건은 해당 층이 요양병원으로 이용되는 만큼 내부 시설은 전문 의료/요양시설에 맞게 구비되어 있을 것입니다.

4.2. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 논현동 핵심 상업지역으로, 주거 및 업무시설이 혼재된 생활 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역 및 요양병원 인접 특성상 주간 소음이나 유동 인구는 많을 수 있습니다. 북동측, 남동측, 남서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

가장 중대한 잠재적 리스크는 단연 **대지권 미등기 및 20여건의 등기 제약사항 해소**입니다. 낙찰가 외에 대지권 확보를 위한 법적 비용 및 소송 기간을 염두에 두어야 하며, 이 과정이 원만하게 해결되지 않을 경우 건물의 온전한 가치를 실현하기 어려울 수 있습니다. 입찰 전에 해당 제약사항의 구체적인 내용과 해결 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 수인분당선 호구포역 초역세권의 일반상업지역에 위치한 우량한 상업시설입니다. 건물 면적이 82.08㎡ (약 24.83평)로 투자 규모가 비교적 크지 않으며, 현재 노유자시설(요양병원)로 이용되어 수익 안정성이 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 대지권 미등기라는 심각한 권리적 하자가 존재하므로, 입찰 시에는 이 하자를 해소하기 위한 법적 비용과 시간을 충분히 감안하여 **감정가 대비 안전마진을 크게 확보한 보수적인 가격**으로 접근해야 할 것입니다. 권리분석에 자신이 있고 장기적인 관점에서 법적 문제를 해결할 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

6. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 최고의 입지: 수인분당선 호구포역 초역세권이며, 주변 아파트 배후수요가 풍부한 일반상업지역입니다.

2. 안정적인 용도: 노유자시설(요양병원)로 이용 중이며, 이는 일반적으로 장기 임차 계약이 이루어지는 고정 수요 업종으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (현재 임대관계 미상이나, 건물 전체의 이용 상태로 추정)

3. 가격 메리트: 대지권 미등기 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이는 공격적인 입찰자에게는 저렴한 가격으로 핵심 상권의 물건을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 리스크 대비 가격 메리트가 확실해야 함)

법원 정보

인천지방법원 경매24계