나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [14] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [14] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층301호 근린생활시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층301호 | 감정가: 388,000,000원 | 최저가: 93,159,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (14)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 3층301호

용도: 근린생활시설

감정가: 388,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

건물면적: 128.49㎡ (약 38.87평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기 상태)

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치한 초역세권 상업지역 내 핵심 상가입니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재된 고밀도 상권으로 유동 인구가 풍부합니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

토지는 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 상업 시설 운영에 최적화된 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 소유자(류OO)와 채무자(류OO)가 동일한 부동산임의경매 사건입니다.

임대관계는 미상이나, 현재 3층 301호는 'Uni 당구클럽'의 일부로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3.2. 핵심 권리 리스크 (대지권)

본 건의 가장 중대한 리스크는 '대지권 미등기' 상태라는 점입니다.

더 나아가, 토지에 대한 매매대금은 완납되었음에도 불구하고, 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령 등 20여 건의 법적 제약사항이 설정되어 있어 대지권 확보가 매우 복잡한 상황입니다.

매각에는 대지권이 포함되나, 낙찰자가 최종적으로 대지권을 확보하기 위해서는 이 20여 건의 제약사항을 해결해야 하므로 상당한 시간과 추가적인 법적 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

건물은 지하 3층, 지상 10층 규모의 철근콘크리트 구조로, 2011년 3월에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

건물 내에는 1층 소매점, 3층 당구클럽, 그리고 2층과 4층부터 8층까지 '스마일요양병원'이 입점하여 안정적인 집객력(앵커 테넌트 효과)을 제공하고 있습니다.

4.2. 업종 및 환경

본 건 3층은 당구장으로 비교적 안정적인 상업시설 용도로 이용 중이며, 병원, 식당 등이 혼재되어 주간 및 야간 유동 인구를 모두 수용할 수 있는 복합 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 인프라

일반상업지역 내 주상복합 형태의 상가 밀집 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 아파트 단지가 인접해 있어 소비력 있는 배후 수요가 풍부합니다.

5.2. 혐오시설 유무

직접적인 근접 혐오시설은 확인되지 않으나, 과거 논현고잔동 일대에 쓰레기 소각장 설치가 추진되어 인근 주민들의 강한 반대가 있었던 이력이 있어 지역 환경 이슈에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 법적 리스크

대지권 미등기 및 소유권이전등기청구권에 대한 20여 건의 법적 제약사항은 본 물건의 최대 리스크입니다.

낙찰자가 소송 등 복잡한 법적 절차를 통해 대지권을 취득해야 하며, 이 과정에서 발생하는 추가적인 매입 원가 및 시간 지연이 불가피합니다.

6.2. 임대차 관계

임대관계 미상으로, 현황조사 보고서 외에 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 '호구포역 초역세권 일반상업지역'이라는 최고의 상업 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 내부에 안정적인 대형 앵커 시설(요양병원)이 있어 상가로서의 투자가치는 매우 높습니다.

*그러나,* 대지권 미등기 및 소유권이전등기청구권에 대한 다수의 법적 제약사항(가압류, 압류 등)이 설정되어 있어 권리 관계 해결이 매우 까다로운 고난이도 물건입니다. 따라서 해당 리스크를 정확히 이해하고, 대지권 확보를 위한 법적 지식과 자금력이 있는 *전문 투자자*에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 수인분당선 호구포역 초역세권 일반상업지역의 우수한 입지.

2. 건물 내 대형 요양병원 등 안정적인 앵커 테넌트로 공실 위험 감소.

3. 경매 진행 상황에 따라 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 대지권 확보 비용을 감안해도 높은 투자 수익률 기대 가능.

법원 정보

인천지방법원 경매24계