나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [13] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층203호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [13] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층203호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층203호 | 감정가: 599,000,000원 | 최저가: 143,820,000원 | 용도: 노유자시설

1. 경매 물건 보고서 개요

1.1. 물건 기본 정보

소재지

인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층203호

용도

노유자시설 (현재 스마일요양병원 이용 중)

사건번호

인천지방법원 2023타경529901 (13)

건물면적

170. 12㎡ (약 51.46평)

감정가

599,000,000원

경매구분

부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자

류OO

채권자

한OOOOOO

1.2. 경매 진행 정보

특이사항

대지권미등기

주의사항

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되었음. 다만, 대지권 관련하여 한국토지주택공사로부터 토지 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류 등 20여 건의 등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출됨(2023.08.29.자). 이는 매우 중대한 권리상 위험요소임.

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

위치 및 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역임. 입지적으로 상업시설이 밀집된 곳에 위치하여 접근성이 우수함.

교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 "호구포역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로 상태

북동측 및 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 양호한 접근성을 확보하고 있음.

2.2. 권리 분석

소유권 및 매각대상

소유자 류OO에 대한 채권자 한OOOOOO의 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건임.

대지권 리스크

본건의 핵심적인 권리분석 요소는 '대지권 미등기 및 제약사항'임. 매각에는 포함되었으나, 소유권이전등기청구권에 20여 건의 법적 제약(가압류, 압류 등)이 설정되어 있어, 낙찰자가 온전한 대지권을 취득하기 위해서는 이 제약사항들을 해소해야 하는 매우 복잡하고 중대한 권리상 리스크가 존재함.

임대차 관계

임대관계는 현재 미상으로 조사되었음. 낙찰 후 명도 진행 시 임차인 여부를 철저히 확인해야 함. (현재 스마일요양병원 이용 중)

2.3. 상권 분석

용도 및 이용 현황

본건의 용도는 '노유자시설'이며, 현재 건물 2층의 해당 호수(201호, 202호, 203호)는 '스마일요양병원'이 이용 중인 것으로 파악됨. 해당 건물은 요양병원의 주요 시설로 다수 층(2, 4, 5, 6, 7, 8층)을 이용하고 있어, 일반적인 근린생활시설보다 안정적인 임차수요를 기대할 수 있으나, 용도 변경이 필요한 업종의 입점은 제한적일 수 있음.

토지 이용계획

일반상업지역 내에 위치하여 상업 시설로서의 개발 잠재력이 높으며, 주변 아파트 등 주거 시설과 배후 수요를 공유하고 있어 상권 자체의 입지는 우수함.

2.4. 생활 정보

주변 시설

주변은 상업시설, 업무시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설의 접근성이 매우 양호함.

혐오 시설

제공된 정보 내에서는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

건물 구조 및 설비

2011년 3월에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 구비되어 있어 시설 관리가 양호한 것으로 보임.

2.5. 잠재적 리스크

최대 리스크: 대지권 문제

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 및 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 법적 제약사항임. 낙찰 후 토지에 대한 소유권을 완전히 확보하기 위해 LH공사 및 제약 권리자들과의 복잡하고 장기적인 법적 협의 및 소송이 필요할 수 있으며, 이에 대한 추가 비용과 시간이 발생할 수 있음.

용도 제한

용도가 '노유자시설'이므로, 요양병원 등 관련 업종이 아닌 경우 용도 변경이 필요할 수 있으며, 이 과정에서 건축 관련 비용 및 시간적 제약이 발생할 수 있음.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 투자 포인트

최적의 입지

수인분당선 호구포역 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 접근성이 매우 뛰어남.

안정된 임차 수요 (추정)

현재 요양병원 시설로 이용 중이며, 해당 요양병원이 건물 다수 층을 사용하고 있어, 현 상태 유지 시 안정적인 임차 수익을 기대할 수 있음.

적정 면적

전용면적 170.12㎡ (약 51.46평)으로 요양병원 또는 대형 상업시설로 활용하기에 적합한 면적을 보유하고 있음.

3.2. 종합 의견

본 건은 뛰어난 입지 조건을 가졌으나, 대지권 미등기 및 20여 건의 권리 제약 사항으로 인해 '권리상 매우 복잡하고 위험성이 높은 물건'으로 분류됨. 낙찰자는 감정가 이외에 대지권 관련 법적 분쟁 해결에 필요한 시간, 비용(소송 및 협상 비용), 그리고 그 과정에서 발생할 수 있는 추가적인 위험을 명확히 인지해야 함. 따라서 해당 물건은 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 법률 지식과 자금 여력이 있는 **특수물건 전문 투자자**에게 적합하며, 일반 투자자의 접근은 신중해야 함. 대지권 문제를 해결할 경우, 우수한 입지로 인해 높은 수익률을 기대할 수 있음.

법원 정보

인천지방법원 경매24계