나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [27] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층401호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [27] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층401호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층401호 | 감정가: 345,000,000원 | 최저가: 82,835,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 평가

1.1. 기본 정보 요약

인천지방법원 2023타경529901 (27) 사건의 본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층401호 노유자시설입니다. 감정가는 345,000,000원으로 책정되었으며, 토지/건물 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 류OO으로 일치하여 복잡한 권리관계는 일부 해소되나, 후술할 대지권 관련 특이사항에 중대한 리스크가 내재되어 있습니다.

1.2. 면적 및 용도 분석

본 물건의 건물 면적은 $128.49\text{m}^2$이며, 이는 약 38.87평에 해당합니다.

용도는 노유자시설로 지정되어 있으며, 현재 건물 이용 상태표상 401호는 스마일요양병원으로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 장기적인 관점에서 비교적 안정적인 시설 수요를 바탕으로 하는 점이 긍정적입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 초역세권 입지를 자랑합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하고 북동측 및 남동측으로 약 15미터, 남서측으로 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 교통 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 상권 분석 및 건물 이용 현황

본건이 위치한 논현동 에이스프라자 일대는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역 내 핵심 상권입니다.

건물은 지하 3층/지상 10층 규모의 철근콘크리트 건물이며, 2011년 사용승인을 받아 비교적 신축에 준하는 건물 상태를 유지하고 있습니다. 특히 본 물건이 속한 4층뿐만 아니라 2층, 5층, 6층, 7층, 8층 모두 "스마일요양병원"이 사용하고 있어, 건물 내부에 주력 시설이 확고히 자리 잡고 있으며 이는 안정적인 집객 효과 및 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.3. 생활 정보 및 환경 검토

주변은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집된 지역으로 생활 인프라는 매우 풍부합니다. 기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 소방설비 등 설비 내역은 양호합니다.

다만, 논현고잔동 일대에 쓰레기 소각장 건설 추진 논란이 과거부터 제기되어 왔으며, 이는 해당 지역 주민들의 반대가 거센 혐오시설 관련 이슈로, 잠재적 주거 환경 및 상권에 악영향을 미칠 수 있는 리스크 요인으로 파악되므로 주의가 필요합니다.

3. 권리분석 및 핵심 리스크

3.1. 권리 관계 및 경매 구분

본 경매는 채권자 한OOOOOO에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 류OO으로 동일하여 경매 진행의 명료성은 확보되나, 물건의 핵심 리스크가 매우 중대합니다.

3.2. 잠재적 리스크 - 대지권 미등기 및 이전등기 제약

본 물건의 가장 중요한 특이사항은 "대지권 미등기"입니다.

주의사항에 따르면 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에는 포함되었으나, 토지 소유권 이전 등기 청구권에 가압류, 가처분, 압류 명령 등 **20여건의 소유권 이전등기 제약사항**이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다. 이는 매각 후 낙찰자가 토지에 대한 대지권을 확보하는 과정에서 매우 복잡하고 중대한 법적 문제에 직면할 수 있음을 의미하며, 상당한 시간과 추가 비용이 수반될 수 있는 최상위 리스크입니다.

3.3. 임대차 현황

임대차 관계는 미상입니다.

실제 점유 및 임차인 현황은 명도(인도) 계획 수립을 위해 현장 조사 및 관련 서류를 통해 필히 확인해야 합니다. 특히 요양병원이 다수 층을 사용 중인 특수성상 정확한 임대차 관계 파악은 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 초역세권의 탁월한 입지와 주변 상권의 안정성, 그리고 현행 노유자시설(요양병원)의 안정적인 수요처 확보 측면에서 높은 점수를 줄 수 있습니다.

그러나 감정가 대비 입찰 전략을 수립함에 있어 최우선으로 고려해야 할 사항은 **대지권 미등기 및 토지 소유권 이전등기 관련 20여건의 제약사항**이라는 막대한 법률적 리스크입니다. 이 리스크는 매각 이후 대지권 확보에 실패하거나 과도한 비용이 발생할 경우 투자 수익성을 크게 저해할 수 있습니다. 본 물건은 법률 전문가의 면밀한 검토와 함께 리스크를 감안하여 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰해야 하는 고난도 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 호구포역 인근의 우수한 접근성 및 교통 환경은 상업 시설로서의 가치를 극대화합니다.

2. **안정적인 수요:** 요양병원이라는 고정적이고 안정적인 시설 용도로 사용 중이며, 이는 향후 임대차 회전율 및 공실 위험을 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. **높은 유찰 가능성:** 대지권 관련 치명적인 리스크로 인해 다수 입찰자의 참여가 저조할 수 있으며, 이는 공격적인 유찰을 통해 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

4. **토지 관련 리스크 해결 시 높은 수익률:** 만약 복잡한 토지 소유권 이전등기 문제를 저렴한 비용으로 해결할 수 있는 방안을 확보한다면, 우수한 입지 조건에 힘입어 높은 시세 차익과 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계