나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [9] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [9] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층109호 근린생활시설 경매

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인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층109호 | 감정가: 487,000,000원 | 최저가: 116,929,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (9)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층109호

용도: 근린생활시설

감정가: 487,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 36.16㎡ (약 10.94평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 상세 정보

소유자/채무자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상10층 건물 내 제1층

사용승인일: 2011.03.30.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며 역세권에 해당됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 노폭 약 10~15미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.2. 주위 환경

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2) 내에 위치하고 있습니다.

주거시설과 업무시설이 밀집되어 있어 상권의 배후수요가 풍부한 지역으로 평가됩니다.

특이 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역 특성상 소음 및 유동인구가 많을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 류OO입니다.

채권자 한OOOOOO의 담보권 실행을 위한 경매로 추정됩니다.

임대관계는 미상으로, 낙찰 시 임차인이 존재한다면 대항력 유무 및 명도 절차에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 중요한 특이사항은 "대지권미등기"이며, 이 부분이 매각목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에는 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있습니다 (2023.08.29.자 사실조회 회신서).

이러한 제약사항은 낙찰자가 향후 대지권을 취득하고 완전한 소유권을 확보하는 데 중대한 리스크로 작용할 수 있으므로, 제약사항 해소 방안 및 비용에 대한 명확한 법률적 검토가 필수적입니다.

건물 지분율 3615.9999999999995는 전유면적 36.16㎡에 대한 대지권 지분 비율을 표기한 것으로 판단되나, 대지권 미등기 상태이므로 단순 수치로만 참고해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 소재한 에이스프라자 1층은 코리아축산, 별난아이스25, 노랑주전자, 장금수 부대찌개, 육해랑, 꿔먹삼 생고기&김치찌개 등 다양한 업종의 근린생활시설(음식점, 판매점)로 이용 중입니다.

특히 본건(109호)은 108호, 110호와 함께 '꿔먹삼 생고기&김치찌개'로 통합하여 사용 중인 것으로 확인되어, 현황상 점포의 통합 이용에 따른 명도 또는 재임대 시 유의해야 합니다.

상층부(2층~8층)는 스마일요양병원, Uni 당구클럽 등으로 이용되어, 병원 및 서비스 시설의 상주인구와 유동인구가 상가 이용객의 배후수요를 형성하고 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

호구포역 역세권의 일반상업지역에 위치하여 기본 유동인구가 확보되어 있습니다.

다양한 업종이 성업 중이며, 1층 상가의 가시성과 접근성이 양호합니다.

주변에 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 관련 수요가 고르게 분포하는 항아리 상권의 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 인프라

상업지역 중심에 위치하여 각종 금융기관, 병원(건물 내 요양병원 포함), 식당, 편의점 등의 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

건물에 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러 등이 완비되어 있어 상가 운영에 필요한 기본 시설은 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태에서 소유권이전등기청구권에 설정된 20여건의 제약사항입니다.

토지에 대한 매매대금이 완납되었음에도 불구하고, 이 제약사항들을 해소하지 못하면 대지권 등기를 할 수 없어 온전한 토지 및 건물 소유권을 확보하기 어렵습니다.

이는 향후 매매 등 재산권 행사에 심각한 제약을 가할 수 있으며, 제약사항 해소 과정에 상당한 시간과 비용(법적 소송 등)이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황상 통합 이용

본건 109호가 108호, 110호와 통합되어 '꿔먹삼 생고기&김치찌개'로 이용 중이므로, 개별 호실로 분리하여 재임대할 경우 원상복구 문제 및 임차인과의 협의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 논현동 호구포역 인근의 우수한 상업 입지를 갖춘 1층 상가로, 위치적 잠재력은 높게 평가됩니다.

하지만, 대지권 미등기 상태와 소유권이전등기청구권에 설정된 20여건의 제약사항이라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다.

이 리스크에 대한 법률적 분석과 제약 해소 방안 및 추가 비용에 대한 예측이 수반되지 않으면 안정적인 투자가 어렵습니다.

따라서, 이 물건은 철저한 법률 검토 및 리스크를 감안한 보수적인 입찰가 산정이 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

수인분당선 호구포역 역세권에 위치한 일반상업지역 1층 상가로, 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

아파트, 오피스텔, 업무시설의 배후 수요가 풍부한 핵심 상권입니다.

8.2. 상대적 저평가 가능성

대지권 미등기 및 제약사항으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아지거나 유찰이 반복될 경우, 감정가 대비 상당히 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 존재합니다.

이러한 경우, 법률적 문제를 해결할 수 있는 역량을 갖춘 투자자에게는 고수익의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계