나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [12] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층202호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [12] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층202호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층202호 | 감정가: 561,000,000원 | 최저가: 134,696,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2023타경529901 (12)호로, 채권자 한OOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 류OO으로 동일합니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 2층 202호에 위치하며, 용도는 노유자시설(요양병원)입니다. 건물 면적은 159.34제곱미터(약 48.20평)이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 561,000,000원입니다.

1.3. 핵심 특이사항

본 물건은 대지권미등기 상태이나 매각목적물 및 평가에 포함되었습니다. 한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에는 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출된 바 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인하고 해결 방안을 수립해야 할 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

본건은 인천 지하철 수인분당선 호구포역 북측 인근에 위치한 초역세권 상업시설입니다. 주위는 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 상가, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 호구포역이 있어 교통 접근성은 최상급으로 평가됩니다. 본건이 위치한 에이스프라자는 인접 도로 폭이 약 10미터에서 15미터, 20미터까지 다양하게 접하고 있어 입지 조건이 우수합니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 에이스프라자는 지하 3층/지상 10층 규모의 대형 상업시설로, 1층에는 축산물 판매점, 아이스크림 전문점, 요식업종(부대찌개, 생고기, 술집) 등이 활발하게 영업 중입니다. 2층에는 본 물건(202호)을 포함하여 201호, 203호가 스마일요양병원으로 이용 중이며, 4층, 5층, 6층, 7층, 8층의 대부분 호실도 스마일요양병원으로 이용되는 것으로 보아 건물 내에 안정적인 대형 임차인이 입점해 있는 특수 상권으로 판단됩니다. 용도가 노유자시설인 만큼 요양병원 시설로 이용 중인 것은 적정하며, 향후 임차 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

주변에 대단위 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 높습니다. 특별히 언급된 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역 내 건물로서 주변에 숙박시설이나 유흥시설 등이 혼재할 가능성은 있습니다. 건물 자체의 이용상태가 요양병원 위주로 되어 있어, 내부적으로는 쾌적한 환경을 유지할 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것입니다. 제시된 정보만으로는 상세한 임차인 현황 및 선순위 권리 여부를 파악하기 어려우나, 등기부등본상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 미상(임대차 관계 미확인)으로, 입찰 전 현장 조사를 통한 임차인 여부 확인이 필수적입니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 대지권 미등기 및 이에 관련된 20여 건의 소유권이전등기 제약사항(가압류, 가처분, 압류 등)입니다.

(1) 대지권 미등기: 매각목적물에 포함되어 감정평가되었으나, 향후 낙찰자가 대지권을 이전받기 위해서는 복잡한 절차와 비용이 수반될 수 있으며, 제약사항을 해결하는 데 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

(2) 소유권이전등기 제약사항: 한국토지주택공사(LH)에 대금 완납 후에도 소유권이전등기청구권에 설정된 다수의 가압류, 가처분 등을 해소해야만 최종적으로 온전한 소유권(토지 지분 포함)을 확보할 수 있습니다. 이는 명도(인도명령) 문제와 별개로 복잡한 법적 대응이 필요하며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 수인분당선 호구포역 초역세권에 위치하며, 요양병원으로 안정적인 이용이 예상되는 우수한 상업시설입니다. 감정가 대비 저가에 낙찰받을 경우 충분한 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력이 높습니다. 그러나 대지권 미등기와 관련된 복잡한 권리 관계가 설정되어 있어, 일반 투자자가 접근하기에는 상당한 법률적 지식과 자금력이 요구되는 '특수 물건'입니다.

4.2. 투자 포인트

(1) 최고의 입지: 초역세권에 대단지 아파트 배후를 둔 핵심 상업지구에 위치하여 안정적인 임차 수요 확보가 용이합니다.

(2) 안정적인 용도: 현재 노유자시설 용도 및 대형 요양병원 시설로 이용 중인 상태는 시설 유지 및 임차인의 안정성 측면에서 긍정적입니다.

(3) 높은 잠재 수익률: 복잡한 권리 관계(대지권 미등기)로 인해 유찰 가능성이 높아, 일반적인 경쟁률보다 낮은 상태에서 고수익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 단, 대지권 관련 제약사항 해결 비용 및 기간을 면밀히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계