나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [18] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층403호 노유자시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [18] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층403호 노유자시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층403호 | 감정가: 480,000,000원 | 최저가: 115,248,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1. 1 사건 정보 및 기본 내역

본 보고서는 인천지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건 (2023타경529901 (18))의 물건인 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층403호 노유자시설에 대한 분석 자료입니다.

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (18)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 4층403호

용도: 노유자시설 (현재 스마일요양병원으로 이용 중)

감정가: 480,000,000원

토지/건물면적: 토지 0.00㎡ (대지권미등기), 건물 170.12㎡ (약 51.46평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 류OO

채권자: 한OOOOOO

1. 2 입지조건 (최고의 입지)

본 물건이 위치한 에이스프라자는 지하철 수인분당선 호구포역 북측 인근의 상업지역에 자리잡고 있어 접근성이 매우 우수합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주 7일 상권이 형성되어 있으며, 유동인구가 풍부한 핵심 역세권 상업지구입니다.

차량 진출입이 용이하고, 노선버스정류장 및 지하철 호구포역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(논현2)에 해당하여 상업시설로의 가치가 높습니다.

2. 물건 상세 분석

2. 1 건물 현황 및 이용 상태

건물은 2011년 3월 30일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 3층/지상 10층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 돌붙임, 내벽은 인테리어 마감 등으로 양호한 상태입니다. 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 소화설비 등 상업시설로서 갖추어야 할 설비는 모두 구비되어 있습니다.

본건(4층 403호)의 현재 이용 상태는 '스마일요양병원'의 일부로 이용되고 있으며, 이는 해당 물건의 용도(노유자시설)와 부합하는 사용입니다.

2. 2 권리분석 (잠재적 리스크)

본 물건은 토지/건물 일괄매각 방식의 임의경매입니다.

대지권 미등기 및 토지 관련 제약사항:

본 물건의 가장 큰 권리적 리스크는 '대지권 미등기'입니다. 감정평가에는 포함되었으나, 한국토지주택공사로부터 토지 매매대금은 완납되었음에도 불구하고, 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류 등 20여 건의 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

이는 낙찰자가 건물에 대한 소유권을 취득하더라도 토지에 대한 소유권(대지권)을 원활하게 취득하는 데 상당한 시간과 추가적인 비용(말소 소송, 제약사항 해소 등) 및 복잡한 법적 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

임대차 관계:

임대 관계는 미상입니다. 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 현재 요양병원이 사용 중이므로 명도 난이도는 일반 공실 상가보다는 높을 수 있습니다.

2. 3 상권분석 및 생활정보

상권 분석:

본 물건이 위치한 에이스프라자 건물은 1층에 축산물, 아이스크림 전문점, 주점, 식당 등이 입점해 있으며, 2층부터 8층까지 스마일요양병원, 당구클럽 등 다양한 업종이 혼재되어 있습니다. 특히 요양병원이 다수 층을 사용하고 있어 안정적인 의료 상권의 기능을 하고 있습니다.

생활정보:

주변은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 신도시 형태의 지역으로, 상권 활성화가 잘 되어 있습니다. 인근에 남동국가산업단지가 위치해 있어 배후 수요가 탄탄하며, 청년 주거 수요(청년 주택 전환 사례) 및 산업단지 관련 비즈니스 수요도 기대할 수 있습니다.

혐오시설:

인천 남동구 논현고잔동 지역에는 과거 쓰레기 소각장 설치 관련 반대 민원이 제기된 이력이 있습니다. 해당 소각장 추진 여부는 지속적인 확인이 필요합니다. 다만, 본건은 호구포역 역세권 상업지구 중심부에 위치하여 직접적인 영향권과는 거리가 있을 수 있습니다.

2. 4 종합 의견 및 투자 포인트

투자 포인트:

1. 역세권 중심 상업지구: 수인분당선 호구포역 초역세권에 위치한 일반상업지역 내 건물로, 입지적 가치가 매우 높습니다.

2. 안정적인 용도: 현재 노유자시설(요양병원)로 이용 중이므로, 업종 특성상 비교적 장기적인 임차 수요가 예상되어 공실 위험이 낮습니다.

3. 감정가 대비 유찰 가능성: 대지권 미등기라는 중대한 리스크로 인해 유찰될 가능성이 높아, 충분히 가격이 하락했을 때 투자한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

잠재적 리스크:

1. 대지권 미등기: 앞서 언급했듯이 토지 소유권 확보 과정에서 법적/시간적 리스크 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 경매 전문가 또는 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

2. 대규모 업종: 현재 요양병원이 사용하고 있어 명도 및 향후 임차인 구성에 제약이 있을 수 있습니다.

종합 의견:

본 물건은 최고의 입지를 갖춘 핵심 역세권 상가이지만, '대지권 미등기'라는 치명적인 권리 하자를 안고 있습니다. 단순히 저렴하다고 접근해서는 안 되며, 대지권 관련 20여 건의 제약사항을 해소하는 데 필요한 비용과 소요 시간을 정확히 예측하고, 이를 감정가 대비 투자 금액에 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 토지 소유권 확보 절차에 대한 명확한 전략을 가진 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계