나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [5] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층105호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [5] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층105호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경529901
• 주소: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층105호
• 감정가: 608,000,000원
• 최저가: 145,981,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 근린생활시설

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층105호 | 감정가: 608,000,000원 | 최저가: 145,981,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2023타경529901 (5)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 608,000,000원입니다.

소유자 및 채무자는 류OO이며, 채권자는 한OOOOOO입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 토지/건물일괄매각 건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층105호입니다.

용도는 근린생활시설입니다.

건물 전용면적은 49.14제곱미터(약 14.86평)입니다.

토지 면적은 0.00제곱미터이며, 대지권 미등기 상태입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 감정평가에 포함되었습니다.

가장 중요한 주의사항으로, 한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 약 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다 (2023.08.29.자).

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 지하철 수인분당선 호구포역 북측 인근에 위치하며, 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다.

주위는 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재하는 복합 상업 지역으로, 유동 인구가 풍부한 핵심 상권입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 환경은 매우 우수합니다.

인접 도로상태는 북동측 및 남동측 노폭 약 15미터, 남서측 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

2.2. 상권 분석

논현/한화 지구는 약 4만 세대 이상의 배후 세대를 갖추고 있으며, 소래포구 등 인근 관광 명소 및 행정, 문화 기관과 인접하여 상권의 폭발적 확대 가능성을 내포하고 있습니다.

본 건이 위치한 에이스프라자 건물은 지하 3층/지상 10층의 대형 건물로, 1층에 다양한 근린생활시설(음식점, 정육점 등)이 입점해 있습니다.

특히 2층부터 8층까지 스마일요양병원 등 병원이 다수 층을 사용하고 있어, 병원을 이용하는 고정적인 유동 인구 유입 효과가 클 것으로 판단됩니다.

현 이용상태는 '장금수 부대찌개'로 성업 중인 것으로 보이며, 1층의 높은 시인성과 병원 고정 수요를 바탕으로 안정적인 매출을 기대할 수 있는 입지입니다.

2.3. 권리 분석

소유자(류OO)와 채무자(류OO)가 동일한 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 최대 리스크는 '대지권 미등기' 및 '소유권이전등기 제약사항'입니다.

토지 매매대금이 완납되었으므로 대지권 취득 자체는 가능하지만, 소유권이전등기청구권을 제약하는 20여 건의 가압류, 가처분 등이 설정되어 있어 낙찰 후 복잡한 법적 절차(권리분쟁 해결, 채권자들과의 협의, 대지권 취득 소송 등)를 통해 제약사항을 해소해야 합니다.

이에 따라 낙찰자가 잔금 납부 후 소유권 이전등기 및 대지권 등기를 완료하는 데 상당한 시간과 추가 비용(법률 비용)이 발생할 수 있습니다.

2.4. 생활 정보 및 기타 참고 사항

주변에는 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어, 생활 편의성이 높습니다.

인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 활동에 쾌적한 환경입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재 및 소방 설비(탐지, 옥내소화전, 스프링클러) 등 상가 운영에 필요한 제반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

3. 투자 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대지권 미등기 및 20여 건의 등기 제약사항'입니다. 이는 명도(인도) 과정보다 더 복잡한 권리 관계를 수반하며, 법률 전문가의 조언과 협상 능력, 소송 등을 통해 해결해야 합니다.

법적 리스크 해결에 대한 명확한 전략과 예상 비용을 사전에 산정하지 않으면 예상치 못한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 호구포역 인근 역세권이며, 주변 대단위 주거 단지를 배후에 둔 핵심 상업 지역의 1층 코너 상가입니다.

안정적인 수요: 건물 내에 대형 요양병원 등 의료 시설이 다수 층에 입점해 있어 상시적인 고정 방문객 수요를 기대할 수 있습니다.

용도 적합성: 현재 음식점으로 이용 중이며, 근린생활시설로서 입지 조건이 우수하여 임대 또는 직접 운영 모두 용이합니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 6억 8백만 원의 감정가 대비 훌륭한 입지와 안정적인 상권 수요를 갖춘 우량 물건입니다.

그러나 '대지권 미등기' 및 20여 건의 '소유권이전등기청구권 제약사항'이라는 치명적인 권리상의 하자가 존재합니다.

따라서, 이 물건은 권리관계 해결에 대한 전문적인 지식과 자본을 투입할 수 있는 전문 투자자에게 적합하며, 일반 투자자는 리스크를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

낙찰가 산정 시 법적 리스크 해결에 필요한 예상 비용과 시간적 기회비용을 반드시 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계