나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [4] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층104호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [4] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층104호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층104호 | 감정가: 688,000,000원 | 최저가: 165,189,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 정보 및 물건 소재지

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (4)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층104호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

감정가: 688,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 류OO

건물 사용승인일: 2011.03.30. (철근콘크리트구조 지하3층/지상10층 건)

이용현황: 현재 '장금수 부대찌개'로 이용 중 (104호, 105호 통합 이용 추정)

1.3. 면적 정보

건물면적: 51.03㎡ (약 15.44평)

토지면적(감정평가 포함): 대지권 미등기 상태이나 감정평가에 포함됨

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 더블 역세권급 교통 접근성

본건은 지하철 수인분당선 "호구포역" 북측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 초역세권 상가입니다.

주변에 노선버스정류장도 소재하고 있어 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다.

인접 도로 상태는 북동측 및 남동측 노폭 약 15미터, 남서측 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성 및 가시성 또한 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 현황

본건 에이스프라자가 위치한 논현동 일대는 상가, 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 복합 상업지역입니다.

해당 건물 1층은 코리아축산, 별난아이스25, 노랑주전자, 장금수 부대찌개, 육해랑, 꿔먹삼 생고기 등 다양한 식음료 업종이 입점하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

특히 2~9층에는 '스마일요양병원'이 다수 호실을 사용하고 있어, 건물 내 고정적인 유동인구 및 배후 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물로, 사용승인일이 2011년 3월 30일로 비교적 신축에 가까운 컨디션을 유지하고 있습니다.

외벽은 돌붙임 마감 등으로 고급스러운 외관이며, 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기 설비, 화재 및 소방 설비(탐지, 옥내소화전, 스프링클러) 등이 완비되어 있어 상가 이용에 불편함이 없습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 현황

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매는 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자가 동일한 류OO으로 확인됩니다. (일반적인 임의경매 형태)

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 리스크)

본건은 **대지권 미등기** 상태입니다. 다만, 감정평가 및 매각 목적물에는 대지권이 포함되어 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 토지 소유권 확보와 관련된 제약입니다. 한국토지주택공사로부터 토지에 대한 매매대금은 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 **가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납통지 등 20여 건의 소유권이전등기 제약사항이 설정**되어 있다는 사실조회 회신서가 제출되었습니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하더라도 **곧바로 토지에 대한 소유권(대지권) 등기를 할 수 없을 가능성이 매우 높으며**, 해당 제약사항들을 해소하는 데 상당한 시간과 비용, 법적 절차가 수반될 수 있음을 의미합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 상권 특성

논현동 에이스프라자 주변은 아파트 단지(논현2지구 지구단위계획구역)와 남동공단(업무시설) 사이에 위치하며, 주거와 업무 수요가 결합된 항아리 상권의 특성을 가집니다. 특히 호구포역을 중심으로 한 메인 상권에 속해 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.2. 생활 편의 및 혐오시설

주변은 일반상업지역으로 지정되어 다양한 편의시설이 발달되어 있습니다. (검색 결과)

다만, 논현동 및 인접 고잔동 일대에 **쓰레기 소각장 예비후보지 선정 및 추진에 대한 주민들의 반대 여론이 강하게 형성**되어 있습니다. 해당 시설의 최종 확정 여부와 관계없이 지역 환경에 대한 우려가 존재하며, 이는 향후 상업시설 이용객이나 주거 환경에 잠재적 영향을 미칠 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대지권 관련 권리 불확실성 (가장 큰 리스크)

대지권 미등기 및 토지 이전등기청구권에 설정된 20여 건의 법적 제약사항은 **낙찰자가 대지권에 대한 온전한 소유권을 확보하기 위한 별도의 법적 대응 및 비용을 준비해야 함**을 의미합니다. 이 과정에서 발생하는 시간적, 금전적 손실을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 지역 환경 변화 리스크

인근 쓰레기 소각장 건립 논의는 해당 지역 상권 및 주거 환경의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 해당 사안의 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 수인분당선 호구포역 역세권의 우수한 입지, 비교적 신축 건물, 건물 내 요양병원 등의 고정 수요 확보 등 **상업시설로서의 긍정적인 요소**를 다수 보유하고 있습니다.

그러나 **대지권 미등기 및 등기청구권에 대한 20여 건의 법적 제약사항**이라는 치명적인 권리상의 하자를 안고 있습니다. 이는 매수인이 해결해야 할 숙제이며, 이로 인해 입찰 경쟁률은 낮아지고 낙찰가는 큰 폭으로 하락할 가능성이 높습니다.

6.2. 투자 포인트

* **우량 입지:** 호구포역 북측 초역세권 상권.

* **고정 수요:** 건물 내 대규모 요양병원 입점으로 안정적인 배후 수요 확보.

* **저가 매수 기회:** 대지권 관련 권리상 리스크로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 매수할 기회가 될 수 있음. (다만, 리스크 해결 비용 포함하여 가격 산정 필수)

**결론: 권리분석을 통해 리스크 해결 비용 및 기간을 정확히 추산할 수 있는 전문 투자자에게 적합하며, 일반 투자자는 전문가의 조언 없이 입찰하기에는 위험성이 높은 물건으로 판단됩니다.**

법원 정보

인천지방법원 경매24계