나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [7] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층107호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2023타경529901 [7] 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층107호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매24계 2023타경529901 | 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층107호 | 감정가: 564,000,000원 | 최저가: 135,416,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경529901 (7)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-1 에이스프라자 1층107호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 564,000,000원

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

토지면적: 0.00㎡ (대지권 미등기이나 매각에 포함)

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본 물건은 지하철 수인분당선 호구포역 북측 인근에 위치하며, 역에서 도보로 접근성이 매우 뛰어난 초역세권 상가입니다. 주변은 상가, 오피스텔, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재하는 복합 상권으로, 배후 수요가 풍부한 핵심 입지입니다. 건물의 사용승인일은 2011년 3월 30일이며, 10층 규모의 상업용 건물 내 1층에 위치하여 가시성과 접근성이 최상입니다.

2.2. 상권 분석

본 상가가 위치한 에이스프라자는 1층에 식당, 주점 등 근린생활시설이 주로 입점해 있으며, 2층과 4층~8층에 대형 스마일요양병원이 입점하고 있어 안정적인 주간 유동 인구와 상시 수요를 확보하고 있습니다. 본 건(107호)은 현재 106호와 함께 '육해랑'이라는 상호로 이용 중인 것으로 보아 일반 음식점으로 활용하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다. 일반상업지역으로 높은 용적률을 활용한 대규모 상업시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 인접 도로 노폭이 약 10~25미터로 차량 진출입 및 접합성이 양호합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 매각 물건 권리 관계

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 류OO으로 동일하며, 채권자는 한OOOOOO입니다. 임대차 관계는 미상이나, 경매 취득 시 명도 책임은 매수자에게 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 분석

본 건은 '대지권 미등기'라는 결정적인 권리상 리스크를 안고 있습니다. 감정평가서에 따르면 토지 매매대금은 한국토지주택공사에 완납되었으나, 해당 소유권이전등기청구권에 가압류, 가처분, 압류명령, 추심명령, 체납 통지 등 약 20여 건의 제약 사항이 설정되어 있습니다 (2023.08.29.자 사실조회 회신서). 매수인이 소유권이전등기를 완료하기 위해서는 이 복잡하게 얽힌 20여 건의 제약 사항들을 말소하거나 해결해야 하는 매우 중대한 법적 부담이 수반됩니다. 이는 단순한 권리 미비가 아닌, 향후 소유권 확보 과정에 상당한 시간과 비용, 그리고 법적 분쟁 리스크를 발생시킬 수 있는 핵심 문제입니다. 일반적인 부동산 경매 물건보다 훨씬 높은 수준의 권리분석 전문성과 해결 노력이 요구됩니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 상기 권리상의 하자가 가장 큰 내부적 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

인천 논현동 호구포역세권의 핵심 1층 상가로서, 입지 조건과 상권의 안정성은 매우 우수합니다. 일반상업지역 내 코너급에 위치하며 주변 배후 수요가 탄탄하여 본질적인 부동산 가치는 높다고 판단됩니다. 그러나, 대지권 미등기와 소유권이전등기청구권에 설정된 20여 건의 법적 제약 사항은 이 물건의 가장 치명적인 약점입니다. 해당 리스크를 명확히 인지하고, 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 전문적인 법률 자문과 충분한 해결 능력을 갖춘 투자자에게만 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 수인분당선 호구포역 초역세권 1층 상가로 최상의 가시성 및 접근성 확보.

안정된 상권: 아파트, 오피스텔, 업무시설 및 대형 요양병원(2층, 4~8층)을 배후에 둔 항아리 상권의 특성.

가격 경쟁력: 권리상의 하자(대지권 미등기 및 20여건의 제약사항)로 인해 유찰이 예상되며, 충분히 저감된 가격으로 매수할 경우 향후 권리 해결에 따른 높은 차익 실현 가능성 내포.

(주의) 권리 해결 가능성과 비용을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매24계