나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3922 [1] 충청남도 금산군 복수면 목소리 433-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 복수면 목소리 소재 '목소리테마파크' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 공장 및 주택 등이 소재하는 마을주변 산림지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주변까지 차량접근이 가능하며, 북측 주변으로 간선도로(용천로)가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 급경사를 이루는 부정형의 토지로 '자연림'임.

인접 도로상태

지적도상 북측으로 소폭의 도로에 접하나, 진입이 어려운 상태로 인접필지를 통하여 진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역(비도시지역), 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법> 일련번호(2) :계획관리지역(비도시지역), 농림지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 배수구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
목록1 지상에 분묘가 소재하며, 최저매각가격은 분묘로 인하여 제한 받는 가격임.
목록2는 농림지역 및 계획관리지역에 걸쳐 있어 각 용도지역 부분의 위치, 형상, 이용현황 등을 고려하였고, 각 면적은 지적도에서 개략적으로 면적 산출 후 용도지역별 면적을 기준으로 면적비율에 의한 평균가격으로 감정평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 대전지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 토지를 매각 대상으로 합니다. 해당 물건은 충청남도 금산군 복수면 목소리 433-9에 소재한 임야입니다. 감정평가액은 315,010,000원이며, 총 토지 면적은 29,110.00㎡ (약 8,710평)입니다. 제시외 건물이나 토지는 없는 것으로 확인되었습니다. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 본 경매 물건은 공동담보로, 분묘기지권의 존재 가능성이 있으며, 목록1 토지에는 분묘가 소재하여 최저매각가격 산정 시 이를 반영하였습니다. 목록2는 농림지역과 계획관리지역에 걸쳐 있어 용도지역별 특성을 고려하여 감정평가되었습니다. 등기부채권 총액은 957,853,959원입니다.

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3922 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

주의사항: 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 금산군 복수면 목소리 433-9

용도: 임야

총 토지면적: 29,110.00㎡ (약 8,710평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 채권 내역

감정가: 315,010,000원

채권자: 금산군산림조합 (근저당권자, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 957,853,959원

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보, 분묘기지권

매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 여부 불분명 (물건명세서 참고)

주요 제한사항: 목록1 지상 분묘 소재, 목록2 농림지역 및 계획관리지역에 걸쳐 있음.

2. 입지조건

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본건은 충청남도 금산군 복수면 목소리 소재 '목소리테마파크' 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 임야, 농경지, 공장 및 주택 등이 산재한 마을 주변 산림지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 교통 접근성

차량 접근은 본건 주변까지 가능하며, 북측으로 간선도로인 용천로가 인접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 지적도상으로는 북측으로 소폭의 도로가 접해 있으나, 실제 진입은 인접 필지를 통하여 가능할 것으로 보이며, 차량 진입이 다소 어려운 상태일 수 있습니다.

2.2. 토지 현황

토지는 인접 필지와 비교하여 급경사를 이루는 부정형의 토지이며, 현재 '자연림' 상태입니다.

3. 권리분석

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본건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 금산군산림조합의 근저당권(2023.11.29. 접수, 192,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 물건명세서상 ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’로 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있어, 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 현재 등기부상 임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.1. 말소기준권리

을20 근저당권: 금산군산림조합, 2023.11.29. 접수, 192,000,000원

3.2. 말소예정 권리

을20 근저당권 이하 모든 권리(을21 지상권, 갑12 임의경매, 갑13 가압류, 갑14 가압류)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리 (잠재적)

분묘기지권: 물건명세서상 성립 여부 불분명함.

3.4. 토지 등기부 요약 (주요 권리자)

* 김홍중 (1번 김기만 지분 이전)

* 김대기 (공유자 지분 이전)

* 마옥련 (소유권 이전)

* 한성유엘산업주식회사 (소유권 이전)

* 금산군산림조합 (근저당권, 지상권 설정, 말소기준권리)

* 금산군 (임의경매, 말소)

* 중소기업은행 (가압류, 말소)

* 기술보증기금 (가압류, 말소)

4. 상권분석

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본건은 농림지역과 계획관리지역에 걸쳐 있는 임야로, 주변 환경은 농경지, 공장, 주택 등이 산재한 산림지대입니다. 현재 물건의 용도 및 주변 토지 이용 현황상 상업적 활동이나 일반적인 상권 형성은 어렵습니다. 개발 잠재력은 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제에 따라 달라질 수 있으나, 현 상태에서는 상권 분석의 실익이 크지 않습니다.

5. 생활정보

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본건은 산림 지역에 위치하여 도시의 편리한 생활 기반 시설과는 거리가 있습니다. 주위에는 주택과 농경지가 산재해 있어 농촌 생활 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 통한 접근은 가능하나, 진입 도로 상태를 고려할 때 편의시설 이용을 위해서는 일정 거리 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

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본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권의 존재 가능성입니다. 목록1 토지에 분묘가 소재하고 있으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추후 분묘 이장 등에 따른 법적 분쟁이나 비용 발생의 우려가 있습니다. 또한, 지적도상 도로 접수는 되어 있으나 실제 차량 진입이 어려운 상태라는 점도 진입 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 목록2 토지가 농림지역과 계획관리지역에 걸쳐 있다는 점은 향후 토지 이용 시 용도지역별 규제를 적용받게 되므로, 특정 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.1. 분묘기지권

목록1 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부 불분명.

6.2. 도로 접근성

지적도상 접하나 실제 진입 어려움, 인접 필지 통과 필요.

6.3. 토지 이용 규제

농림지역 및 계획관리지역에 걸쳐 있어 각 용도지역별 제한 적용.

7. 종합 의견

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본건은 충청남도 금산군에 위치한 자연림 상태의 임야로, 감정가는 3억 1천5백만원 수준입니다. 토지 자체의 면적은 상당하나, 분묘기지권의 존재 가능성, 도로 접근성의 제약, 복합적인 용도지역 지정 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 분묘기지권은 권리분석 시 반드시 명확히 확인해야 할 핵심 사항이며, 이는 토지 활용 및 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주변 환경은 농촌 지역으로, 도시의 편의시설과는 거리가 있습니다.

8. 투자 포인트

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본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 상당한 면적의 임야 소유: 향후 산림 자원의 활용 또는 관련 법규 완화 시 가치 상승 잠재력.

* 농림지역 및 계획관리지역의 복합적 특성: 향후 지역 개발 계획에 따라 용도 변경 가능성 시사 (단, 현 상태로는 제약 큼).

* 경매를 통한 감정가 대비 저가 매수 기회: 정확한 시세 파악 및 권리 분석을 통한 합리적인 입찰 전략 수립 시.

9. 예상 입찰가

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본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최소매각가격, 최근 유사 물건의 실거래 사례, 그리고 분묘기지권 등 확인된 리스크 요인의 영향을 종합적으로 고려해야 합니다. 제시된 감정가는 315,010,000원이며, 총 채무액은 957,853,959원에 달합니다. 하지만 분묘기지권의 불확실성과 도로 접근성의 제한으로 인해 낙찰가를 결정하기 위해서는 현장 조사를 통한 분묘 현황 파악 및 법률적 검토가 필수적입니다. 따라서, 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰가는 권리 인수 여부, 향후 토지 활용 계획, 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 시장 분석과 전문가의 자문을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.