나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8955 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 636-9 차밍1차아파트 제2층 제201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '외도부영2차아파트' 서측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 (평슬래브)지붕 7층 내 2층 201호로서 <사용승인일자: 2005.06.10> 외벽: 몰탈위 페인팅마감 등. 창호: PVC샷시창 등.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급·배수설비, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 아파트건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35m이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제3종 구역(다 지구), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8955 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 636-9 차밍1차아파트 제2층 제201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 268,000,000원

* 토지면적: 44.45㎡ (약 13.45평)

* 토지지분: 44.45㎡ (약 13.45평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.94㎡ (약 25.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 제OOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연도: 2005년 6월 10일

* 층수: 7층 건물 중 2층 201호

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 고도지구(35m이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 제3종 구역(다 지구), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 하수처리구역

2. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 '외도부영2차아파트' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 일대는 단독주택, 근린생활시설 및 공동주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 제반 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로 상태: 물건지 서측으로 폭 약 8m의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2006년 7월 24일자 제주은행 근저당권(을3)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존, 소유권이전 등기 및 후순위인 근저당권, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재되어 있지 않습니다. 지상권 등 비등기 권리에 대한 별도 언급도 없습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 288,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 해당 임차인과의 명도 관계, 실제 보증금 및 차임 등에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 외도일동 지역은 주거 기능이 중심을 이루는 지역입니다.

* 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변에 단독주택과 공동주택이 혼재하고 있어 일정한 배후 수요가 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 형태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 가스보일러에 의한 난방 설비가 설치되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 인근에 외도초등학교 등 교육 시설이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의 시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준으로 예상됩니다.

* 교통 시설: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임차인: 임대 관계가 미상인 점은 가장 주의해야 할 부분입니다. 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어도, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 도시계획 제한: 고도지구(35m이하), 방화지구 등 다양한 도시계획 규제가 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2005년에 준공되어 현재 약 19년 경과된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 외도일동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

* 다만, 임차인 현황에 대한 불확실성이 명도 과정에서 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있는 점 또한 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 제주 외도일동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역으로, 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 권리 분석이 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 시장 상황 및 지역 개발 추이에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금' 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

* 감정가 268,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 본 물건의 현황(내외부 상태, 임차인 명도 가능성, 관리 상태 등), 현재 경매 시장 분위기, 그리고 향후 지역 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 함께, 주변 부동산 시세에 대한 면밀한 조사를 선행할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.