나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51557 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 북교동 소재' 북교초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상25층 중 제6층/604호로서 외벽 :돌붙임 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 아파트 및 상가의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 남측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서 부착됨.
전체 세대로 추정되는 미납 전기료 약 11,353,550원(25년 11월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51557 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

* 건물면적: 72.75㎡ (약 22.01평) (전용면적 기준, 분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보: 남교크레지움에듀파크, 2020년 4월 사용 승인. 철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 25층 건물 중 6층 604호. (17번 참고)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 목포시 남교동에 위치하며, '북교초등학교' 남동측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. (9번, 11번 참고)

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 목포역까지 KTX 이용 가능하며, 주변 도로망을 통해 타 지역 접근성도 양호한 편입니다. (10번 참고)

* 건물의 구조 및 상태: 철근콘크리트구조(벽식구조)이며, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 건물은 2020년 4월 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다. (5번, 17번 참고)

* 토지이용: 본건은 사다리형 평지의 아파트 및 상가 건부지로 이용 중입니다. 북측과 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 북교초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변 상권으로는 근린상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (9번 참고)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권 (100,800,000원)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이광

* 보증금: 179,500,000원

* 전입일자: 2020-05-13

* 확정일자: 2020-04-09

* 대항력: 없음. 이 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 480,300,000원 (본 경매 물건은 공동담보 물건으로, 여러 부동산이 근저당 등으로 묶여있을 수 있으나, 본건 개별 매각 시 인수되는 채무는 없습니다.)

4. 상권분석

* 주거지대: 본건이 위치한 남교동 일대는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설이 주로 분포하고 있습니다. (9번 참고)

* 상권 특성: 대형 쇼핑몰이나 상업 중심지보다는 북교초등학교 인근의 생활권 내에 있어, 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있습니다. (2번, 5번 참고)

5. 생활정보

* 교육시설: 북교초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 세대에 교육 환경이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 목포역이 비교적 가까이 있어 KTX 이용이 편리하며, 인근 버스 노선을 통해 시내 이동이 용이합니다. (10번 참고)

6. 잠재적 리스크

* 미납 전기료: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있으며, 약 11,353,550원(25년 11월 기준)의 미납 전기료가 있는 것으로 추정됩니다. 이는 건물 전체 세대에 대한 미납액으로, 추후 관리주체 변경 또는 소유주 간 분쟁 등으로 이어질 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 밀집되어 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 목포시 차원에서 폐기물 처리 시설(소각장) 건립이 추진되고 있어(15번 참고), 향후 지역 개발 방향에 따라 환경 관련 이슈가 발생할 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)된 아파트 물건으로, 목포 시내의 주거 지역에 위치하고 있어 생활 인프라 이용이 편리합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다. 다만, 상당한 금액의 미납 전기료가 건물 전체적으로 발생하고 있어, 이는 향후 관리비 납부 및 건물 운영에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2020년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하부에 모든 권리가 정리되어 인수 부담이 없습니다.

* 교육 환경: 인근 초등학교는 자녀가 있는 세대에 안정적인 주거지로 평가받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으며, 신축급 아파트임을 고려할 때 시장 시세 및 향후 전기료 미납분 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 자료에 따르면, 유사 면적대의 아파트 매매가 추이를 참고할 수 있으나, 낙찰가율은 해당 물건의 구체적인 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. (5번, 2번, 4번 참고)

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크(미납 전기료 등) 해결 비용과 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 90%~100% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 변동 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.