나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513294 [1] 인천광역시 부평구 부개동 520 부평코오롱하늘채 103동 30층3004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린상가, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(부개역-1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상32층 내 제30층 제3004호로서(사용승인일: 2020.12.15) 외벽 : 석재붙임 및 모르타르 위 페인팅 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 광평수 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주차장 진출입로를 통하여 서측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(부개인우 재개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513294 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부개동 520, 부평코오롱하늘채 103동 30층3004호 (도로명: 인천광역시 부평구 동수천로 117)

* 용도: 아파트

* 감정가: 519,000,000원

* 토지면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

* 토지지분: 31.1549㎡ (약 9.42평)

* 건물면적 (전용면적): 59.84㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.843㎡ (약 18.10평)

* 분양면적 (추정): 약 75㎡ (약 22.6평) (전용면적 대비 약 25% 증가율 적용)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2020년 12월 15일

* 총 세대수: 922세대 (단지 전체) / 140세대 (103동)

* 총 층수: 32층 중 30층

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부개동 소재 '인천부광초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다가구주택, 다세대주택, 근린상가 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 단지 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부개역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로접근성: 단지 내 주차장 진출입로를 통해 서측으로는 약 15미터, 동측으로는 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제3종일반주거지역에 속하며, 부개인우 재개발사업지구로 지정된 제1종지구단위계획구역 내에 위치합니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법상의 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매수인에게 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건에는 을구 2번으로 등기된 주택임차권(2026년 3월 23일 등기)이 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임대차 보증금은 350,000,000원이며, 전입일자는 2024년 2월 21일, 확정일자는 2024년 1월 25일입니다. 만약 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 21일

* 확정일자: 2024년 1월 25일

* 배당신고일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 등기부상 권리 요약:

* 소유권 보존: 부개인우구역주택재개발정비사업조합 (2021.09.17.)

* 소유권 이전: 정숙자 (2021.11.10.)

* 근저당권 (말소기준권리): 정미현 (2024.12.31. / 140,000,000원)

* 가압류: 신한카드 (2025.06.19. / 11,902,684원) - 말소

* 강제경매: 신한카드주식회사 (2025.10.22. / 12,543,536원) - 말소

* 주택임차권: 김진영 (2026.03.23. / 350,000,000원) - 인수

* 등기부채권 총액: 501,902,684원

4. 상권분석

본 물건은 인천 부평구의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 부개역(1호선)을 이용할 수 있는 교통 요충지에 자리하고 있습니다. 인근에 인천부광초등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지 및 주거용 건물과 함께 근린상가들이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 주거지의 특성상 유동인구가 꾸준하며, 1차 상권으로는 단지 내 및 인근 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 소매업, 서비스업 등이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 부개역을 중심으로 한 2차 상권의 영향도 받을 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 단지 남측 인근에 인천부광초등학교가 있어 초등 자녀의 도보 통학이 용이합니다. 이 외에도 인근에 여러 학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 환경: 지하철 1호선 부개역이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 편의시설: 아파트 단지로서 기본적인 편의시설(단지 내 상가, 커뮤니티 시설 등)을 갖추고 있으며, 인근 근린상가 및 부개역 주변의 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 속에 위치하여 주거 쾌적성이 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인은 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 낙찰 후 배당 결과에 따라 달라질 수 있는 사항이며, 최악의 경우 3억 5천만원 전액 또는 일부를 추가로 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 재개발구역 지정: 본 건이 재개발구역에 포함되어 있다는 점은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 단기적으로는 재개발 진행 과정에서의 소음, 먼지, 교통 불편 등 주거 환경의 변화를 겪을 수 있습니다. 다만, 건물 자체는 2020년에 신축되어 재개발 초기 단계이거나 사업 추진 방식에 따라 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 비교적 신축 아파트로, 외관상 깔끔하며 최신 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 부개역이라는 지하철 초역세권 입지와 재개발 사업 추진 지역이라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. 또한, 교육 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있어 실거주 목적 또는 투자 목적 모두 고려해볼 만합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 인수될 수 있는 보증금 규모를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1호선 부개역을 통한 수도권 광역 접근성이 뛰어납니다.

* 재개발 기대 가치: 재개발 구역 내 위치하여 향후 정비사업 추진에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거 인프라: 학교, 상가, 교통 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하지만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 별도의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가 519,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서의 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석한 후, 감정가의 95% ~ 100% 수준인 약 493,050,000원 ~ 519,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 권리관계와 실제 현황을 종합적으로 파악한 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.