나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22910 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산지사' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근 주변은 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '범내골역'이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 8층 806호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창구조임. 내부 및 내부 마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 35m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부전동 535-9 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역에 속함. 부전동 535-17 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

부산지방법원 2025타경22910 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

1.2. 물건 상세

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 535-9 디알에코시티 8층806호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.521㎡ (약 1.06평)

건물면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

건물지분: 28.97㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.3. 건축물 정보

건물명: 디알에코시티 (DR에코시티)

사용승인일: 2021년 8월 23일

구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

층수: 지상 20층, 지하 2층 건물 중 8층 806호

전용면적: 28.97㎡ (약 8.76평)

총 호실 수: 217호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '한국전력공사 부산울산지사' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

부전동 535-9번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 중점경관관리구역에 속합니다.

부전동 535-17번지: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m), 상대보호구역, 중점경관관리구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-09-13 (주식회사씨에스건설)

* 근저당: 2021-10-26 (우리은행, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024-06-17 (장윤선, 121,000,000원)

* 강제경매: 2025-10-21 (주택도시보증공사, 121,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 압류: 2025-11-07 (부산진세무서장)

등기부채권 총액: 217,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장 은 보증금 121,000,000원에 대해 전입일자 2022.06.13, 확정일자 2022.05.10이나, 대항력은 없으며 배당신고를 완료했습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리(을2, 우리은행 근저당)보다 후순위인 주택임차권, 강제경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 임차권 및 강제경매, 압류가 존재하며, 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 장 은 대항력이 없으므로 배당을 통해 보증금을 회수해야 하며, 배당받지 못하는 금액이 있더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

부산진구 부전동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 금융, 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 서면 상권과 인접하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 매우 활발한 중심 상권에 속합니다.

4.2. 주변 편의/업무 시설

인근에 한국전력공사 부산울산지사를 포함한 다수의 업무시설과 금융기관이 밀집해 있습니다. 또한, 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 식당가 등 다양한 근린생활시설이 풍부하여 이용객 및 종사자를 위한 편의성이 매우 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

범내골역을 중심으로 한 뛰어난 대중교통망과 함께, 주변에 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 풍부한 상업시설과 금융기관, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정된 교육시설이 인접해 있어, 향후 건축 관련 인허가 시 관련 법규(교육환경 보호에 관한 법률)에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 물건의 토지는 '가로구역별 최고 높이 제한지역'으로 지정되어 있어, 향후 신축 또는 증축 시 건축물의 높이가 기준 130m, 최고 180m로 제한됩니다.

6.2. 권리 관계

임차인 장 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 법적인 부담은 없습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장 전반의 금리 변동, 경기 상황, 지역 개발 계획 등에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

부산진구 부전동 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 탁월한 교통 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 역세권이라는 장점과 함께 업무시설 밀집 지역의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

7.2. 장단점

* 장점: 1호선 범내골역 역세권, 중심 상권 입지, 풍부한 생활 편의시설, 신축 건물.

* 단점: 건축법상 높이 제한, 상대보호구역 인접.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 최고의 입지: 부산 도심의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 범내골역을 도보로 이용할 수 있는 역세권입니다.

* 인수 부담 없음: 인수해야 할 보증금이 없어 투자금 부담 없이 취득 가능합니다.

8.2. 기대 수익

풍부한 배후 수요와 우수한 입지를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 181,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 및 임대 시세 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔은 현재 약 190,000,000원에서 200,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본 건은 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 경쟁 입찰 상황과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가

190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.