나이스옥션 법원경매 진주 2025타경933 [1] 경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.10.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 악양면 정서리, 악양면사무소에서 북서측으로 직선거리 약1.7km 지점 등에 접면하여 소재하고 있으며, 부근은 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 산간농경지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 화물자동차, 승용자동차 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 버스승강장까지의 거리 관내버스 운행빈도 등을 참작하여 보면 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 북동측으로 완완하게 경사진 부정형의 토지로 과수원부지로서 지상에는 매화나무 등이 생장하고 있으며, 기호2는 동측으로 경사진 부정형의 토지를 접면도로, 북측으로 접면한 공장부지 등과 대체로 평탄하게 자체지반을 조성한 제조업(공업)용건부지로 이용되고, 기호4는 북동측을 급경사진 지대에 경작 가능토록 지반이 조성된 과수원부지로 지상에는 매화나무 등이 생장하고 있음.

인접 도로상태

기호1은 북동측으로 아스콘포장된 소로와 남동측으로 콘크리트 포장된 세로와 접하고, 기호2는 동측으로 콘크리트 포장된 세로와 접하고, 기호4는 북측으로 아스콘으로 포장된 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은 계획관리지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-11-09)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호2는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 기호1 지상에 종물 및 부합물로 `경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 ㎡ (기호ㄱ)'이 소재하고 있어 구조` 시공상태` 현상 등을 참작하여 별도로 평가하였으며, 토지에 미칠 영향은 없겠음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은 2010.10.20.사용승인을 득한 철근콘크리트구조 슬래브지붕 및 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 1층은 철근콘크리트구조 슬래브지붕이며 외벽은 스톤코트, 페인팅 등, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 마감, 바닥은 타일, 창호는 하이샷시 단창, 기호3-1은 철거되어 멸실되었고 기호3-2는 2010.10.20.사용승인을 득한 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 기호3의 2층부분에 소재하는 건물로서, 벽체는 일부는 판넬, 일부는 파손되어 경량철골 노출상태로 있음.

이용상태

기호3은 제조업소(현황: 공실), 기호3-1은 멸실, 기호3-2는 창고 용도의 건물로 집기비품 등이 방치되어 있음.

설비내역

보정설비는 없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

1, 기호3 건물은 공부상 지붕이 샌드위치판넬지붕으로 등재되어 있으나, 현황은 슬래브지붕임. 2, 기호3-1 (경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 창고 26.8 ㎡)는 철거, 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계 등 기호3 건물은 상당기간 가동이 중단되었었던 것으로 보이는 사업체(공장)으로 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. 2, 기타 사항 기호3-2 건물지붕에 연접되어 설치되어 있는 `차양‘ 등은 건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건 및 종물 및 부합물[감정서상 a,b,ㄱ] 매각포함
-[목록3] 은 공부상 '샌드위치판넬지붕' 이나 현황상'슬래브지붕'임
-[목록3-1]은 현황 멸실됨
-[목록1,4] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. "경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 주변 시설"

2. "경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 편의시설"

3. "경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 교통"

4. "화개악양농업협동조합 경매"

5. "경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 혐오시설"

I will execute these and use the results for the report. It seems the previous execution was a dummy one.

Let me try again. Current time information in KR.

The time at the location 'KR' is 07:12 PM.

The location's timezone is 'Asia/Seoul'.

https://www.google.com/search?q=time+in+KR

The provided search result mentions several cafes and shops in Hadong, including in the Agyang area, such as "빅페리컴즈", "이런책방", "카페다온", "이르워크샵", "햇살요가", "송림공원", "도재명차", "관아수제차". It also specifically mentions "카페 정서리" in Agyang-myeon, highlighting its cozy atmosphere, view of nature, and suitability for reading books. This indicates a presence of local businesses and cafes in the general vicinity, suggesting a rural but developing area with community spaces. No specific offensive facilities were found in the search results. The primary address given in the prompt (642-8) and the building registration address (642-19) are noted as slightly different, but the searches for "정서리 642-8" were performed.

The search results mention "카페 정서리" located in "경상남도 하동군 악양면 정동상신길 68" as a place with a cozy atmosphere and natural scenery, suitable for reading books. It offers local Hwagae/Agyang tea and other Hwagae region ingredients. Another result mentions "스타웨이하동" in Agyang-myeon with a skywalk and cafe. These suggest the presence of tourist attractions and cafes in the Agyang area, catering to visitors.

The search results indicate that transportation in the area is predominantly by private vehicle, with bus stops being a considerable distance away and bus frequencies being low, suggesting it is somewhat inconvenient for public transport users. This aligns with the property's description as being in a rural, mountainous agricultural area.

The search results for "화개악양농업협동조합 경매" did not directly yield specific auction details for this creditor, but it confirmed "화개악양농업협동조합" as a financial institution. The provided case details already list "화개악양농업협동조합" as the creditor for the auction.

The search for "경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8 혐오시설" did not reveal any specific offensive facilities in the immediate vicinity. The area is generally described as agricultural and mountainous.

The searches did not yield specific details about any offensive facilities. The local area appears to be primarily agricultural and scenic, with some cafes and tourist-related businesses.1.물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경933 (1)

소재지: 경상남도 하동군 악양면 정서리 642-8

용도: 공장

감정가: 577,729,000원

토지면적: 7947.00㎡ (약 2404.34평)

건물면적: 147.97㎡ (약 44.76평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화개악양농업협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 하동군 악양면사무소에서 북서측으로 약 1.7km 지점에 위치하며, 주변은 공장, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

화물자동차 및 승용차량의 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 버스 승강장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

인접 도로상태:

토지는 북동측으로 아스콘포장된 소로, 남동측 및 동측으로 콘크리트 포장된 세로, 북측으로 아스콘포장된 세로와 접하고 있어 차량 통행에 용이한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

각 필지는 계획관리지역에 속하며, 일부 필지는 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 일부 토지(기호4)는 역사문화환경보존지역에 해당하여 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

토지 및 건물 등기부상 2012년 8월 29일 접수된 악양농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부상으로는 모든 권리가 말소될 예정이며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재가 있으나, 등기부상의 지상권(을7)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 현재로서는 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리:

임차인 현황상 인수 보증금 합계액이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 임차권 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

채권총액:

등기부상 채권 총액은 978,476,422원입니다.

1.3. 상권분석

주위환경:

본 물건은 자연경관이 우수한 산간농경지대에 위치하고 있으며, 인근에 농경지와 임야가 분포하고 있습니다.

이용상태:

토지는 일부 과수원 부지로 이용되고 있으며, 다른 일부는 제조업(공업)용 건부지로 사용되고 있습니다. 건물은 현재 제조업소로 사용되었던 것으로 보이나 공실 상태이며, 별도의 창고로 이용되는 건물도 있습니다.

주변시설:

악양면 지역은 차(tea) 재배지로 유명하며, '카페 정서리'와 같은 특색 있는 카페들이 있어 관광객의 방문이 있는 지역입니다. 또한 '스타웨이하동'과 같은 관광시설도 인근에 위치합니다. 주변에서 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

편의시설:

악양면 소재지에 일부 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 본 물건지 주변은 농경지 및 임야 위주로 개발되어 있어 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

주변 환경:

산간농경지대로서 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명:

본 물건의 토지 중 일부(목록1, 4)는 농지이므로, 매각 허가 결정 후 7일 이내에 관할 시·군·구청장이 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으니 각별히 유의해야 합니다.

공부와의 차이:

건물(목록3)의 경우, 공부상 지붕은 '샌드위치판넬지붕'으로 등재되어 있으나 현황은 '슬래브지붕'으로 차이가 있습니다. 또한, 목록3-1 건물은 현황 멸실된 상태입니다.

건물 상태:

건물(기호3-2)의 경우 벽체 일부가 파손되어 경량철골이 노출된 상태로 확인되었습니다. 또한, 해당 건물은 상당 기간 가동이 중단되었던 것으로 보이며 현재 공실 상태입니다.

제시외 물건:

감정평가서상 '경량철골구조 판넬지붕 단층 창고' (기호ㄱ)가 토지에 소재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

기타 특이사항:

이해관계인 부재로 정확한 임대 관계 조사가 이루어지지 못하였으므로, 실제 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 하동군 악양면의 산간농경지대에 위치한 공장용 부동산입니다. 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 577,729,000원입니다. 입지적으로는 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편하며, 주변은 농경지 및 임야로 둘러싸여 있습니다. 권리 관계상 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 건물 현황과 공부상 내용에 일부 차이가 있고, 건물 일부의 파손 및 장기 공실 상태는 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

상당한 면적의 토지를 확보할 수 있으며, 자연경관이 우수한 지역에 위치해 있습니다.

공장 용도로 사용되었던 건물이 있어, 개조 또는 재건축을 통해 다양한 목적으로 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

향후 지역 개발이나 관광객 증가에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사 결과, 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 건물 상태 등을 면밀히 확인한 후, 보증금 몰수 위험 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다. 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.